Procede à interpretação autêntica da isenção de mais-valias no reinvestimento imobiliário para habitação própria e permanente

Projeto de Lei n.º 712/XVII/1.ª Procede à interpretação autêntica da isenção de mais-valias no reinvestimento imobiliário para habitação própria e permanente Exposição de Motivos O regime de exclusão de tributação das mais-valias previsto no artigo 10.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares constitui um dos principais mecanismos de proteção da mobilidade habitacional dos contribuintes. O seu objetivo é claro: permitir que quem aliena a sua habitação própria e permanente possa reinvestir o respetivo valor numa nova habitação, sem ser penalizado fiscalmente, desde que mantenha essa finalidade habitacional e cumpra os requisitos legalmente previstos. A lei não procura favorecer determinado tipo de imóvel, nem distinguir entre imóveis novos, usados, devolutos ou degradados. O que releva é que o reinvestimento tenha como finalidade a aquisição de uma habitação própria e permanente, sendo essa finalidade assegurada através dos prazos e condições previstos no n.º 6 do artigo 10.º do Código do IRS. Todavia, a Autoridade Tributária veio recentemente perfilhar um entendimento restritivo segundo o qual a aquisição de um imóvel em ruínas não pode relevar para efeitos de reinvestimento, por considerar que esse imóvel, no momento da aquisição, não reúne condições para constituir habitação própria e permanente. Consequentemente, mesmo quando o contribuinte adquire um imóvel classificado como ruína com o propósito de o reconstruir e nele estabelecer a sua residência permanente, o valor despendido na aquisição deixa de ser considerado reinvestimento elegível. Esta interpretação não encontra suporte na letra da lei. O legislador nunca distinguiu entre imóveis em função do seu estado de conservação, nem estabeleceu que o imóvel adquirido devesse estar imediatamente apto a ser habitado. Pelo contrário, o próprio regime admite expressamente situações de construção, ampliação e melhoramento, incluindo inclusivamente a aquisição de terrenos para construção, reconhecendo que o objetivo do reinvestimento pode pressupor um período de transformação do imóvel antes da sua efetiva afetação como habitação própria e permanente. A interpretação adotada pela Autoridade Tributária acaba, assim, por introduzir um requisito adicional que o legislador nunca consagrou, restringindo o âmbito de aplicação do benefício fiscal através de via administrativa. Tal solução prejudica a segurança jurídica dos contribuintes, cria desigualdades de tratamento entre situações materialmente equivalentes e conduz a resultados manifestamente incompatíveis com a finalidade do regime. Mais grave ainda, este entendimento penaliza precisamente os contribuintes que optam por recuperar património degradado, reabilitar edifícios devolutos e aumentar a oferta habitacional. Num contexto em que Portugal enfrenta uma profunda crise de acesso à habitação, não faz sentido que o sistema fiscal desincentive quem investe na recuperação do edificado existente, favorecendo implicitamente a aquisição de imóveis já concluídos em detrimento da reabilitação urbana. A Iniciativa Liberal defende uma administração fiscal simples, previsível e neutral, em que a Administração Tributária aplica a lei aprovada pelo Parlamento, sem criar restrições que dela não constam. A função da administração fiscal não é restringir benefícios fiscais através de interpretações excessivamente formalistas, mas aplicar a vontade do legislador com respeito pelos princípios da legalidade, da segurança jurídica e da proteção da confiança dos contribuintes. Importa, por isso, proceder à interpretação autêntica da alínea a) do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, esclarecendo que a aquisição de imóveis classificados como ruínas pode constituir reinvestimento elegível, desde que sejam cumpridos todos os restantes requisitos previstos na lei, designadamente a sua afetação a habitação própria e permanente dentro dos prazos legalmente estabelecidos. A presente iniciativa não cria qualquer novo benefício fiscal nem alarga o âmbito material da exclusão de tributação. Limita-se a repor o sentido que sempre deveria ter sido atribuído ao regime legal, impedindo interpretações administrativas restritivas que contrariam a letra da lei, frustram o objetivo do legislador e penalizam injustificadamente os contribuintes. Assim, ao abrigo da alínea b), do artigo 156.º, da Constituição da República Portuguesa e da alínea b) do n.º 1 do artigo 4.º do Regimento da Assembleia da República, o Grupo Parlamentar da Iniciativa Liberal apresenta o seguinte Projeto de Lei: Artigo 1.º Objeto A presente lei procede à interpretação autêntica do disposto na alínea a) do n.º 5 do artigo 10.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (Código do IRS), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, na sua redação atual. Artigo 2.º Interpretação autêntica Para efeitos de aplicação do disposto na alínea a) do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, considera-se a aquisição, construção, reabilitação ou reconstrução de imóveis classificados como ruínas, elegíveis enquanto reinvestimento na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino, desde que cumpra o disposto no n.º 6 do artigo 10.º do Código do IRS, nos prazos aí estabelecidos, nomeadamente, o disposto na alínea b) do n.º 6 do artigo 10.º. Artigo 3.º Produção de efeitos A presente lei produz efeitos à data da entrada em vigor da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro. Artigo 4.º Entrada em vigor A presente lei entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação. Palácio de São Bento, 9 de julho de 2026 Os Deputados da Iniciativa Liberal, Angélique Da Teresa Carlos Guimarães Pinto Joana Cordeiro Jorge Miguel Teixeira Mariana Leitão Mário Amorim Lopes Miguel Rangel Rodrigo Saraiva Rui Rocha --- Documento integral Projeto de Lei n.º 712/XVII/1.ª Procede à interpretação autêntica da isenção de mais-valias no reinvestimento imobiliário para habitação própria e permanente Exposição de Motivos O regime de exclusão de tributação das mais-valias previsto no n.º 5 do artigo 10.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares constitui um dos principais mecanismos de proteção da mobilidade habitacional dos contribuintes. O seu objetivo é claro: permitir que quem aliena a sua habitação própria e permanente possa reinvestir o respetivo valor numa nova habitação, sem ser penalizado fiscalmente, desde que mantenha essa finalidade habitacional e cumpra os requisitos legalmente previstos. A lei não procura favorecer determinado tipo de imóvel, nem distinguir entre imóveis novos, usados, devolutos ou degradados. O que releva é que o reinvestimento tenha como finalidade a aquisição de uma habitação própria e permanente, sendo essa finalidade assegurada através dos prazos e condições previstos no n.º 6 do artigo 10.º do Código do IRS. Todavia, a Autoridade Tributária veio recentemente perfilhar um entendimento restritivo segundo o qual a aquisição de um imóvel em ruínas não pode relevar para efeitos de reinvestimento, por considerar que esse imóvel, no momento da aquisição, não reúne condições para constituir habitação própria e permanente. Consequentemente, mesmo quando o contribuinte adquire um imóvel classificado como ruína com o propósito de o reconstruir e nele estabelecer a sua residência permanente, o valor despendido na aquisição deixa de ser considerado reinvestimento elegível. Esta interpretação não encontra suporte na letra da lei. O legislador nunca distinguiu entre imóveis em função do seu estado de conservação, nem estabeleceu que o imóvel adquirido devesse estar imediatamente apto a ser habitado. Pelo contrário, o próprio regime admite expressamente situações de construção, ampliação e melhoramento, incluindo inclusivamente a aquisição de terrenos para construção, reconhecendo que o objetivo do reinvestimento pode pressupor um período de transformação do imóvel antes da sua efetiva afetação como habitação própria e permanente. A interpretação adotada pela Autoridade Tributária acaba, assim, por introduzir um requisito adicional que o legislador nunca consagrou, restringindo o âmbito de aplicação do benefício fiscal através de via administrativa. Tal solução prejudica a segurança jurídica dos contribuintes, cria desigualdades de tratamento entre situações materialmente equivalentes e conduz a resultados manifestamente incompatíveis com a finalidade do regime. Mais grave ainda, este entendimento penaliza precisamente os contribuintes que optam por recuperar património degradado, reabilitar edifícios devolutos e aumentar a oferta habitacional. Num contexto em que Portugal enfrenta uma profunda crise de acesso à habitação, não faz sentido que o sistema fiscal desincentive quem investe na recuperação do edificado existente, favorecendo implicitamente a aquisição de imóveis já concluídos em detrimento da reabilitação urbana. Adicionalmente, foi reportada outra norma interpretativa por parte da Autoridade Tributária altamente limitativa da aplicação do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, nomeadamente, no que concerne à exclusividade de utilização do imóvel alienado para habitação própria e permanente. A AT veio recentemente estabelecer que uma habitação própria e permanente, quando seja usada simultaneamente enquanto sede de trabalho do proprietário, não pode usufruir do benefício fiscal disposto no n.º 5 do artigo 10.º do Código de IRS, por referir que o imóvel tem de ser utilizado, exclusivamente enquanto habitação, algo que não se encontra previsto na norma que estabelece o benefício fiscal. A Iniciativa Liberal defende uma administração fiscal simples, previsível e neutral, em que a Administração Tributária aplica a lei aprovada pelo Parlamento, sem criar restrições que dela não constam. A função da administração fiscal não é restringir benefícios fiscais através de interpretações excessivamente formalistas, mas aplicar a vontade do legislador com respeito pelos princípios da legalidade, da segurança jurídica e da proteção da confiança dos contribuintes. Importa, por isso, proceder à interpretação autêntica da alínea a) do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, esclarecendo que a aquisição de imóveis classificados como ruínas pode constituir reinvestimento elegível, desde que sejam cumpridos todos os restantes requisitos previstos na lei, designadamente a sua afetação a habitação própria e permanente dentro dos prazos legalmente estabelecidos. Adicionalmente, importa ainda proceder à interpretação autêntica do corpo do n.º 5 do artigo 10.º do Código de IRS, de forma a garantir que possa ser elegível a alienação com isenção de IRS das respetivas mais-valias, de um imóvel que seja inequivocamente a habitação própria e permanente do sujeito passivo, independentemente de este ter uma utilização dupla. A presente iniciativa não cria qualquer benefício fiscal nem alarga o âmbito material da exclusão de tributação. Limita-se a repor o sentido que sempre deveria ter sido atribuído ao regime legal, impedindo interpretações administrativas restritivas que contrariam a letra da lei, frustram o objetivo do legislador e penalizam injustificadamente os contribuintes. Assim, ao abrigo da alínea b), do artigo 156.º, da Constituição da República Portuguesa e da alínea b) do n.º 1 do artigo 4.º do Regimento da Assembleia da República, o Grupo Parlamentar da Iniciativa Liberal apresenta o seguinte Projeto de Lei: Artigo 1.º Objeto A presente lei procede à interpretação autêntica do disposto no corpo e na alínea a) do n.º 5 do artigo 10.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (Código do IRS), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, na sua redação atual. Artigo 2.º Interpretação autêntica 1 - Para efeitos de aplicação do disposto no corpo do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, consideram-se “imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar” os imóveis onde o sujeito passivo ou o seu agregado familiar estabeleçam o seu domicílio fiscal e centrem a sua vida doméstica com estabilidade e por forma duradoura, ainda que o imóvel seja parcialmente utilizado para o exercício de atividade profissional ou económica ou seja objeto de arrendamento parcial, desde que essas utilizações não impeçam que constitua a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar. 2 - Para efeitos de aplicação do disposto na alínea a) do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, considera-se abrangida pelo conceito de reinvestimento «na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel» a aquisição de imóveis que, à data da aquisição, careçam de obras de construção, reconstrução, reabilitação ou recuperação para poderem ser destinados a habitação própria e permanente, incluindo os classificados como ruínas, bem como as respetivas obras, desde que o sujeito passivo cumpra o disposto no n.º 6 do artigo 10.º do Código do IRS, nos prazos aí estabelecidos, designadamente o previsto na alínea b) do respetivo número. Artigo 3.º Produção de efeitos A presente lei produz efeitos à data da entrada em vigor da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro. Artigo 4.º Entrada em vigor A presente lei entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação. Palácio de São Bento, 9 de julho de 2026 Os Deputados da Iniciativa Liberal, Angélique Da Teresa Carlos Guimarães Pinto Joana Cordeiro Jorge Miguel Teixeira Mariana Leitão Mário Amorim Lopes Miguel Rangel Rodrigo Saraiva Rui Rocha --- Admissão — DAR II série E — 2-5 - 04/08/2026 II SÉRIE-E — NÚMERO 95 PRESIDENTE DA ASSEMBLEIA DA REPÚBLICA DESPACHO N.º 266/XVII ADMISSIBILIDADE DO PROJETO DE LEI N.º 712/XVII/1.ª – PROCEDE À INTERPRETAÇÃO AUTÊNTICA DA ISENÇÃO DE MAIS-VALIAS NO REINVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PARA HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE I. Objeto e conteúdo da iniciativa legislativa O Projeto de Lei n.º 712/XVII/1.ª, apresentado pelo Grupo Parlamentar da Iniciativa Liberal, tem por objeto a interpretação autêntica da alínea a) do n.º 5 do artigo 10.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, relativamente ao regime aplicável às mais-valias imobiliárias obtidas com a transmissão onerosa de imóvel destinado a habitação própria e permanente. Em termos substantivos, o projeto estabelece que o valor de realização obtido com a transmissão onerosa de imóvel destinado a habitação própria e permanente pode ser reinvestido na aquisição, construção, reabilitação ou reconstrução de imóveis classificados como ruínas, desde que os imóveis assim obtidos sejam afetos à mesma finalidade habitacional e se verifiquem as demais condições temporais e materiais previstas no regime aplicável, incluindo as exigências constantes do n.º 6 do artigo 10.º do Código do IRS. O artigo 3.º do projeto prevê que a interpretação autêntica produza efeitos desde a entrada em vigor da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro, reportando os efeitos do sentido normativo proposto às situações abrangidas pelo regime desde essa data. Segundo a exposição de motivos, a iniciativa visa evitar um tratamento diferenciado entre contribuintes que reinvistam o valor de realização na aquisição de imóveis imediatamente habitáveis e contribuintes que o reinvistam na aquisição, construção, reabilitação ou reconstrução de imóveis classificados como ruínas, quando, em ambos os casos, os imóveis sejam destinados a habitação própria e permanente. II. Conclusões dos serviços da Assembleia da República Na respetiva nota de admissibilidade, os serviços da Assembleia da República concluíram que o Projeto de Lei n.º 712/XVII/1.ª parece cumprir os requisitos formais de admissibilidade previstos na Constituição e no Regimento da Assembleia da República, designadamente quanto à titularidade da iniciativa por Deputados e à inserção da matéria no âmbito da competência legislativa da Assembleia da República. Os serviços dão conta de que a Autoridade Tributária publicou uma informação vinculativa segundo a qual os contribuintes que alienem a sua habitação própria e permanente e pretendam reinvestir o valor de realização na aquisição de um imóvel em ruínas, destinado à reconstrução para futura habitação, não podem beneficiar do regime fiscal aplicável às mais-valias imobiliárias. A iniciativa pretende contrariar esse entendimento, ao prever expressamente que a aquisição, construção, reabilitação ou reconstrução de imóveis classificados como ruínas pode constituir reinvestimento elegível, desde que cumpridos os demais requisitos previstos no artigo 10.º do Código do IRS. A nota de admissibilidade faz ainda referência ao Acórdão n.º 330/2026 do Tribunal Constitucional, que julgou inconstitucional, por violação dos princípios da igualdade e da capacidade contributiva, a interpretação segundo a qual o regime aplicável às mais-valias imobiliárias não abrangia as situações em que os empréstimos amortizados tivessem sido contraídos para a construção da habitação própria e permanente. Por fim, os serviços da Assembleia da República chamam a atenção para o artigo 3.º do projeto, que prevê que a lei produza efeitos desde a entrada em vigor da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro. Considerando o período de 18 anos abrangido pela retroação projetada, a nota salienta a possibilidade de existirem situações abrangidas por sentenças judiciais transitadas em julgado ou por liquidações fiscais já consolidadas que não possam ser reabertas. Cumpre apreciar.