Estabelece o zonamento inclusivo para uma quota de habitação pública nas operações urbanísticas

Documento integral Projeto de Lei n.º 345/XVII/1 Estabelece o zonamento inclusivo para uma quota de habitação pública nas operações urbanísticas Exposição de motivos: A crise no acesso à habitação em Portugal caracteriza -se, nos últimos anos, por uma conjugação de forte pressão da procura, incluindo por capital internacional e por fundos de investimento, por uma rápida valorização dos imóveis e pelo crescente desfasamen to entre o valor da habitação, quer na compra quer no arrendamento, e os rendimentos das famílias, afetando o direito à habitação. Tem -se verificado, igualmente, o aumento do número de pessoas em situação de vulnerabilidade habitacional, em risco de despej o, vivendo em bairros de construção precária ou em situação de sem-abrigo, impactando a coesão social do país. Nos termos do artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa, incumbe ao Estado garantir a todas as pessoas uma habitação digna, em condições de higiene e conforto, e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar, através da implementação de políticas de habitação que promovam, juntamente com as regiões autónomas, autarquias locais e a iniciativa privada, o acesso a habitação própria ou arrendada “compatível com o rendimento familiar”. Os dados estatísticos confirmam as dificuldades sentidas pelas pessoas face ao agravamento dos valores da habitação. De acordo com o Instituto Nacional de Estatística, no terceiro trimestre de 2025, o preço mediano dos alojamento familiares transacionados aumentou 17,7% face ao período homólogo, tendo os imóveis existentes registado uma valorização de 19,1% e as novas construções de 14,1% 1. No arrendamento, no primeiro trimestre de 2025, o valor mediano dos novos contratos habitacionais aumentou 10%, atingindo os 8,22€/m²2. 1 Preços da habitação aceleraram para 17,7% e o número de transações aumentou 3,8% - 3.º Trimestre de 2025, 23 de dezembro de 2025. 2 A renda mediana de novos contratos aumentou 10,0% e o número de novos contratos diminuiu 10,4% em relação ao período homólogo de 2024 - 1.º Trimestre de 2025, Instituto Nacional de Estatística, 27 de junho de 2025. Tal evolução tem contribuído para fenómenos de gentrificação, saída de agregados familiares de baixos e médios rendimentos dos centros urbanos para as periferias, contrariando os objetivos constitucionais de coesão social e territorial. Apostar numa política de expansão de nova construção para aumentar a oferta habitacional, sem mecanismos de regulação de afetação das frações a valores adequados aos rendimentos da população, tem -se revelado insuficiente para equilibrar os valores praticados no arrendamento e garantir o acesso efetivo à habitação. A Lei de Bases da Habitação, aprovada através da Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro, densifica o direito à habitação, constitucionalmente consagrado, e define a arquitetura institucional e programática da política pública, estabelecendo os vários instrumentos de gestão e definindo a necessidade de articulação com as políticas regionais e locais. Esta lei reconhece às auta rquias locais um papel central na concretização do direito à habitação, atribuindo-lhes competências em matéria de planeamento e implementação de políticas públicas, designadamente através da Carta Municipal de Habitação, prevista nos termos do artigo 22.º do referido diploma, na qual se inclui a identificação das carências habitacionais na área do município, a definição de objetivos, prioridades e metas a alcançar, e o planeamento das medidas necessárias. Para além disso, as autarquias assumem também competências na gestão e promoção de parques públicos de habitação, sempre em articulação com os instrumentos de gestão territorial. O Regime jurídico da urbanização e edificação (RJUE), aprovado através do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual, prevê no artigo 44.º as cedências das operações de loteamento remetendo para os planos municipais as exigências estabelecidas. Contudo, face ao agravamento da crise da habitação e aos recursos reduzidos das autarquias para a utilização destas cedências para fins habitacionais, considera -se importante dotar as autarquias de outros meios legais como a criação de mecanismos de zonamento inclusivo que sejam transversais e passíveis de ser aplicados a outras operações urbanísticas. A criação de mecanismos de zonamento inclusivo, que imponham a afetação de uma percentagem mínima de frações afetas a habitação pública ou aos programas municipais de habitação, aplicável a operações urbanísticas de dimensão relevante, constituem mais um instrumento ao dispor dos municípios para cumprir as metas estabelecidas no âmbito das Carta Municipais de Habitação, contribuindo para os objetivos de aumento do número de casas a valores acessíveis. Neste contexto, o recurso ao zonamento inclusivo tem vindo ser aplicado, impondo a afetação de uma percentagem mínima de frações ou de área bruta de construção para habitação a valores acessíveis, especialmente áreas de forte valorização imobiliária. No Po rto foi estabelecido o mecanismo do zonamento inclusivo para habitação social e acessível no Plano Diretor Municipal através da afetação de uma percentagem da área de operações urbanísticas relevantes localizadas no centro da cidade e da majoração dos índi ces de edificação para a construção de habitação acessível ou social. Ao nível internacional, existem vários exemplos de utilização do mecanismo de zonamento inclusivo: em Londres, as operações urbanísticas de construção ou reabilitação com 10 ou mais fogos ou 1.000 m² de área bruta têm de contribuir para a habitação social ou acessível, podendo vender terreno ou frações a preço económico a associações públicas ou privadas sem fins lucrativos como contrapartida da emissão de alvarás de loteamento ou para construção ou reabilitação de edifícios; Copenhaga estabeleceu a regra dos 25% de afetação de solo ou habitação a preço económico para gestão pelas associações de habitação sem fins lucrativos; em Viena, foi criada uma categoria de uso de solo referente a habitação subsidiada para metade do volume de construção, limitando os preços e valore s de renda.3 Em Barcelona, a política municipal de habitação exige, em determinados contextos, a afetação de 40% da nova construção a habitação de proteção oficial, com pelo menos 20% em regime de arrendamento, suportada por instrumentos de parcerias, comparticipações ou pela afetação de solo público em direito de superfície de longa duração.4 Os exemplos acima mencionados permitem evidenciar que, sem uma verdadeira intervenção pública robusta na regulação do uso do solo e na imposição de quotas de habitação acessível em promoções privadas, não é possível, em contextos de forte pressão, assegurar a criação de parques habitacionais acessíveis de forma estável e duradoura. Embora já seja possível recorrer ao zonamento inclusivo, em Portugal a sua utilização é residual. Assim, através desta iniciativa pretende-se impulsionar o recurso a este mecanismo pelas autarquias, estabelecendo a sua utilização a nível nacional para, de uma forma mais célere, aumentar o parque público de habitação e frações habitacionais a valores acessíveis e contribuir para que os municípios sejam diversos e acessíveis Assim, ao abrigo das disposições constitucionais e regimentais aplicáveis, o Grupo Parlamentar do LIVRE apresenta o seguinte Projeto de Lei: Artigo 1.º Objeto 1 - A presente lei procede à criação do regime de zonamento inclusivo aplicável às operações urbanísticas, determinando a obrigatoriedade de afetação de uma percentagem mínima de frações habitacionais a habitação pública ou a programas de arrendamento apoiado ou a valores acessíveis, com o objetivo de promover o aumento do parque público de habitação e de garantir a disponibilização de habitação a valores acessíveis em função dos rendimentos da população. 2 - A presente lei procede ainda à alteração do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro. Artigo 2.º Definições Para efeitos da presente lei, entende -se por «operações urbanísticas» o conjunto de operações definidas no artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, que aprova o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação. 3 Zonamento Inclusivo para habitação social e acessível, Sónia Alves, Público, 29 de Outubro de 2020 4 https://housingireland.ie/wp-content/uploads/2023/03/Javier_Buron_2023_small_3.pdf Artigo 3.º Âmbito de aplicação 1 - As disposições da presente lei aplicam-se às operações urbanísticas que preencham pelo menos um dos seguintes critérios: a) Disponham de uma área bruta de construção total igual ou superior a 1.500 m²; ou b) Resultem na constituição de 10 ou mais frações, habitacionais e não habitacionais 2 - Os municípios podem, mediante instrumento de gestão territorial, definir critérios mais exigentes, em função da realidade urbanística local e das necessidades habitacionais identificadas na Carta Municipal de Habitação. Artigo 4.º Afetação do zonamento inclusivo 1 - Nas operações urbanísticas que preencham algum dos critérios descritos no artigo anterior, é obrigatória a afetação de, no mínimo, 20% da área bruta de construção total e das frações destinadas a habitação: a) Ao parque público de habitação, através da transmissão da propriedade das frações para o domínio privado municipal; ou b) Aos programas municipais de habitação, nos termos definidos nos regulamentos municipais, por prazo nunca inferior a 50 anos, em que o promotor mantém a propriedade das frações, sem possibilidade de alienação, salvo autorização expressa e devidamente fundamentada do município, sempre condicionada à manutenção da respetiva função social. 2 - A afetação a que se refere o número anterior é feita através de cedência, nos termos previstos no artigo 44.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º n.º 555/99, de 16 de dezembro. Artigo 5.º Incentivos para a afetação das frações para uma quota de habitação pública 1 - Os promotores que cumpram as disposições da presente lei e que, em articulação com os municípios, acordem na afetação de frações habitacionais ao parque público de habitação ou aos aos programas municipais de habitação , podem conceder, mediante regulamento municipal, uma isenção parcial das taxas urbanísticas, até 20% no primeiro caso e até 5% no segundo caso. 2 - O município pode definir mecanismos adicionais de incentivo ou de compensação aos promotores aos quais se aplique o regime jurídico do zonamento inclusivo. Artigo 6.º Frações habitacionais afetadas ao zonamento inclusivo As frações habitacionais afetadas ao zonamento inclusivo têm de apresentar a mesma qualidade construtiva das restantes frações, designadamente no que concerne ao tipo de materiais, acabamentos, mobiliário fixo e eletrodomésticos instalados. Artigo 7.º Gestão municipal das frações de zonamento inclusivo 1 - As frações de habitação cuja propriedade é transferida para o município, nos termos da alínea a) do artigo 3.º, destinam -se a programas de arrendamento apoiado ou a valores acessíveis, a residências estudantis ou a outros programas municipais destinado s ao apoio à habitação. 2 - As frações de habitação cedidas ao município para integração nos programas municipais de habitação, nos termos da alínea b), do número 1, do artigo 3.º, são afetas a programas de arrendamento apoiado ou a valores acessíveis. Artigo 8.º Integração do zonamento inclusivo nos instrumentos de gestão territorial No prazo de dois anos a contar da data de entrada em vigor da presente lei, as autarquias locais procedem à revisão dos instrumentos de gestão territorial vigentes, de modo a assegurar a sua conformidade com a presente lei. Artigo 9.º Alteração ao Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro É alterado o artigo 98.º do Decreto -Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, que passa a ter a seguinte redação: «Artigo 98.º [...] 1 - (...) a) (...) b) (...) c) (...) d) (...) e) (...) f) (...) g) (...) h) (...) i) (...) j) (...) k) (...) l) (...) m) (...) n) (...) o) (...) p) (...) q) (...) r) (...) s) (...) t) (...) u) [NOVO] O incumprimento, pelo promotor, das obrigações decorrentes do zonamento inclusivo, designadamente quanto à área ou ao número de frações a ceder; v) [NOVO] O incumprimento, pelo promotor, das condições de cedência das frações aos programas municipais de habitação. 2 - [...] 3 - [...] 4 - [...] 5 - [...] 6- [...] 7 - [...] 8 - [NOVO] A contraordenação prevista na alínea u) é punível com coima entre €5 000 e €250 000, sem prejuízo da obrigação de o promotor devolver ao município os valores correspondentes às isenções de que beneficiou e de repor a área ou as frações em falta ou, em alternativa, de compensar o município cedendo área ou frações equivalentes. 9 - [NOVO] A contraordenação prevista na alínea v) é punível com coima entre €5 000 e €250 000, sem prejuízo da obrigação de o promotor repor as condições em que acordou ceder as frações, sob pena de ter de devolver ao município os valores correspondentes às isenções de que beneficiou. 10 - anterior n.º 8 11 - anterior n.º 9 12 - anterior n.º 10 13 - anterior n.º 11 14 - anterior n.º 12» Artigo 10.º Entrada em vigor A presente lei entra em vigor 60 dias após a sua publicação. Assembleia da República, 7 de janeiro de 2026 As Deputadas e os Deputados do LIVRE Isabel Mendes Lopes Filipa Pinto Jorge Pinto Patrícia Gonçalves Paulo Muacho Rui Tavares