Promove a estabilidade dos contratos de arrendamento para habitação e limita as rendas nos novos contratos

Projeto de Lei n.º 769/XVII/2.ª Promove a estabilidade dos contratos de arrendamento para habitação e limita as rendas nos novos contratos Exposição de motivos: Portugal atravessa uma crise de acesso à habitação que se manifesta, de uma forma grave, no mercado de arrendamento. As rendas continuam a aumentar e absorvem uma parte cada vez maior do rendimento das famílias; os contratos são cada vez mais curtos e instáveis; as exigências de caução e de rendas antecipadas aumentam, incumprindo a lei, funcionando como barreira ao arrendamento por parte de jovens, famílias monoparentais ou pessoas com rendimentos mais baixos. Em simultâneo, um número significativo de contratos permanece fora do registo obrigatório na Autoridade Tributária, com prejuízo para os arrendatários que vêem os seus direitos incumpridos, bem como prejudicando o Estado, que assim é incapaz de aferir os reais rendimentos de toda a população, e limitando a sua capacidade de conhecer e regular o mercado. Facto é que as rendas das casas continuam a aumentar, de modo substancialmente superior ao dos salários, provocando fortes impactos na vida das pessoas. Em 2026, a tendência de subida dos valores das rendas agravou-se. No 1º trimestre, a renda mediana dos novos contratos de arrendamento habitacional atingiu 9,46 €/m2, valor que traduz um aumento homólogo de 9,1%1. Já em 2025, o aumento foi de 10%2, enquanto que em 2024, o valor mediano das rendas de novos contratos de habitação subiu 10,5% face ao ano anterior, aumento de resto similar ao registado em 20233. Segundo os dados mais recentes da Comissão Europeia, baseados no Eurostat, em 2025, 27,2% dos inquilinos que arrendavam casa a preços de mercado em Portugal gastavam mais de 40% do seu rendimento disponível em despesas com habitação, uma proporção significativamente superior à média da União Europeia, de 18,6%. 1 A renda mediana de novos contratos de arrendamento atingiu 9,46 €/m2, tendo aumentado 9,1% em relação ao período homólogo - 1.º Trimestre de 2026, INE, 26 de junho de 2026 2 A renda mediana de novos contratos aumentou 10,0% e o número de novos contratos diminuiu 10,4% em relação ao período homólogo de 2024 - 1.º Trimestre de 2025, Instituto Nacional de Estatística, 27 de junho de 2025. 3 Em 2024, rendas das casas subiram em quase todo o país, Público, 29 de março de 2025 Esta forte pressão no mercado de arrendamento afeta sobretudo os jovens, as famílias de baixos rendimentos e outros grupos vulneráveis4. Recorde-se que o Conselho Consultivo da Comissão Europeia recomendou aos Estados-membros da União Europeia a adoção de medidas limitadoras de comportamentos especulativos prejudiciais para o mercado habitacional5. O Governo apresentou à Assembleia da República a Proposta de Lei n.º 103/XVII/1ª, visando ser autorizado a alterar o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), o Código Civil e um conjunto de outros diplomas num sentido que desprotege ainda mais os arrendatários. Ao invés de responder aos problemas identificados no parágrafo anterior, a proposta do Governo desequilibra ainda mais os direitos em favor dos proprietários ao propor: eliminar os limites mínimos aplicáveis aos períodos de renovação automática dos contratos; eliminar o limite máximo aplicável à caução, que passa a poder ser livremente fixada pelas partes; e ao alargar de dois para três meses o período máximo de antecipação do pagamento de rendas. Sob o pretexto de devolver a confiança ao mercado, é imposto ao arrendatário um aumento dos encargos financeiros, sem qualquer contrapartida em termos de estabilidade, e assim dificultando o acesso ao arrendamento para quem tem menores rendimentos. O LIVRE defende que o dinamismo do mercado do arrendamento não pode assentar na instabilidade contratual e na informalidade. Um mercado de arrendamento mais dinâmico também requer transparência, rigor e exigência na informação sobre os contratos em vigor. E um mercado com poucas garantias de proteção para os arrendatários leva a uma instabilidade social a todos os títulos indesejável, promovendo e favorecendo, por outro lado, o lucro mais imediato com base numa necessidade básica como a habitação, o que não é aceitável. A dinâmica especulativa empurra famílias para soluções precárias, em casas sobrelotadas, ou obriga-as a regressar à casa dos pais ou mesmo a recorrer a construções precárias, ou até a ter de pernoitar na rua. Este cenário não cumpre o direito fundamental à habitação, que a Constituição consagra no artigo 65.º. O presente projeto de lei dá continuidade às iniciativas que o LIVRE tem vindo a apresentar, designadamente quanto à contenção da subida das rendas em novos contratos habitacionais e ao reforço da fiscalização. Em primeiro lugar, pretende-se dar maior estabilidade aos arrendatários e proprietários ao alargar os prazos dos contratos de arrendamento, reforçando a proteção do arrendatário nos primeiros anos do arrendamento, assumindo o sentido inverso ao da proposta do Governo. Assim: ● Alarga-se de um para três anos o prazo mínimo dos contratos com prazo certo; ● Clarifica-se que o período mínimo de renovação automática é de três anos. Em segundo lugar, procura-se garantir um acesso ao mercado de arrendamento menos exigente para os arrendatários, limitando-se o máximo passível de ser exigido para a caução e o pagamento antecipado de rendas, ao: ● Reduzir o valor da antecipação das rendas para o máximo de um mês, em vez de dois meses; 4 Comissão Europeia, 2026 Country Report Portugal – Annex 16: Housing. Bruxelas, pág. 122 5 Conselho consultivo de Bruxelas recomenda limites às rendas e ao alojamento local | Habitação | PÚBLICO ● Reduzir o valor da caução para o custo de uma renda, em vez das duas previstas na lei em vigor e em contra-ciclo com a eliminação de limites proposto pelo Governo; ● Reforçar a sua efetividade, ao determinar que qualquer outra forma que exceda estes limites é nula. Em terceiro lugar, propõe-se uma alteração para restringir a especulação e possibilitar a verificação e cumprimento dos limites legais aos preços da renda pelo Estado, ao: ● Complementar o limite do aumento dos novos contratos de arrendamento habitacional nos últimos 5 anos em 2% face ao contrato anterior, cuja proposta do Governo pretende revogar, estabelecendo limites gerais aos preços de renda para os novos contratos de arrendamento habitacional, definido que não possam ser superiores, em mais de 30%, aos valores tabelados na Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho, que já serve de bitola na legislação existente; ● Atribuir à Autoridade Tributária a competência para verificar quais os casos em que os novos contratos de arrendamento habitacional excedem os limites de preço que a lei determina. Em quarto lugar, cria-se a Plataforma Nacional de Registo do Arrendamento (PNRA), uma plataforma eletrónica interoperável com o Portal das Finanças, na qual devem ser registados todos os contratos de arrendamento urbano, bem como as suas alterações. A criação desta plataforma é uma exigência das associações de inquilinos como resposta a uma lacuna do sistema atual: a ausência de base de dados pública, fiável e atualizada sobre o universo dos contratos de arrendamento em vigor e que permite compreender o mercado, os preços praticados, possibilitando o desenho de políticas públicas de habitação baseadas na evidência. A plataforma também visa permitir a consulta, de forma anonimizada, dos preços praticados por zona, possibilitando maior transparência. Por fim, prevê-se a obrigatoriedade de registo, nesta Plataforma, dos contratos de arrendamento que estejam já em vigor, à data da sua entrada em funcionamento, admitindo- se, em moldes idênticos aos que a lei já prevê para a comunicação dos contratos de arrendamento à Autoridade Tributária e Aduaneira, a possibilidade de estes serem registados pelos arrendatários sempre que esta ação não tenha sido levada a cabo pelos locadores. Num contexto inflacionário e de instabilidade, esta iniciativa pretende introduzir medidas que podem ajudar muitas famílias a aliviar o profundo constrangimento em que se encontram, permitindo-lhes diminuir as despesas com a renda e possibilitando-lhes não ter de fazer opções entre despesas que são, todas elas, essenciais. Assim, ao abrigo das disposições constitucionais e regimentais aplicáveis, o Grupo Parlamentar do LIVRE apresenta o seguinte Projeto de Lei: Artigo 1.º Objeto A presente lei estabelece medidas destinadas a regular o arrendamento urbano, procedendo: a) À alteração ao Código Civil, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de novembro; b) À quarta alteração da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, alterada pela Lei n.º 82/2023, de 29 de dezembro, pelo Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro e pelo Decreto- Lei n.º 76/2024, 23 de outubro; c) À criação da Plataforma Nacional de Registo do Arrendamento. Artigo 2.º Alteração ao Código Civil Os artigos 1076.º, 1077.º, 1095.º, 1096.º, 1097.º e 1098.º do Código Civil, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de novembro, passam a ter a seguinte redação: «Artigo 1076.º [...] 1 - O pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a um mês dois meses. 2 - As partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das obrigações respetivas, até ao valor correspondente a uma renda duas rendas. [NOVO] 3 - É nula a estipulação, qualquer que seja a designação que lhe seja dada, que tenha por efeito impor ao arrendatário, previamente ao início do arrendamento, a entrega de quantia superior à soma dos montantes máximos previstos nos números anteriores. Artigo 1077.º [...] 1 - As partes estipulam, por escrito, a possibilidade de atualização da renda e o respectivo regime. 2 - Na falta de estipulação, À atualização da renda aplica-se o seguinte regime: a) [...]; b) [...]; c) [...]; d) [...]. Artigo 1095.º [...] 1 - [...]. 2 - O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a três um nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo. 3 - O limite mínimo previsto no número anterior não se aplica aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e de formação ou turísticos, neles exarados. 4 - [...]. Artigo 1096.º [...] 1 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte. 2 - [...] 3 - [...]. Artigo 1097.º [...] 1 - [...]: a) [...]; b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a três anos um ano e inferior a seis anos; c) 60 dias, no caso dos contratos a que se refere o n.º 3 do Artigo 1096.º, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a três anos um ano; d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, no caso dos contratos a que se refere o n.º 3 do Artigo 1096.º, tratando-se de prazo inferior a seis meses. 2 - [...]. 3 - Revogado. 4 - [...]. Artigo 1098.º [...] 1 - [...]: a) [...]; b) 90 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a três anos um ano e inferior a seis anos; c) 60 dias, no caso dos contratos a que se refere o n.º 3 do Artigo 1096.º, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a três anos um ano; d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, no caso dos contratos a que se refere o n.º 3 do Artigo 1096.º, tratando-se de prazo inferior a seis meses. 2 - [...]. 3 - [...]: a) 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a três anos um ano; b) 60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a três anos, no caso dos contratos a que se refere o n.º 3 do Artigo 1096.º um ano. 4 - [...]. 5 - [...]. 6 - [...].» Artigo 3.º Alteração à Lei n.º 56/2023, de 06 de outubro O artigo 34.º da Lei n.º 56/2023, de 06 de outubro, que aprova medidas no âmbito da habitação, procedendo a diversas alterações legislativas, passa a ter a seguinte redação: «Artigo 34.º [...] 1 - [...]. 2 - [...]. 3 - [...]. 4 - [...]. 5 - [...]. [NOVO] 6 - A renda a que se referem os números 1 e 2 do presente artigo não pode ultrapassar em mais de 30% os limites gerais dos preços de renda por tipologia previstos nas tabelas 1 e 2 do anexo I à Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho. [NOVO] 7 - No caso dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais que incidam sobre imóveis relativamente aos quais não tenham vigorado contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos anteriores, a renda inicial não pode ultrapassar em mais de 30% os limites gerais dos preços de renda por tipologia previstos nas tabelas 1 e 2 do anexo I à Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho. 8 - (anterior número 6).» Artigo 4.º Aditamento ao Código Civil É aditado o artigo 1067.º-B ao Código Civil, com a seguinte redação: «[NOVO]1067.º-B Registo dos contratos de arrendamento 1 - Sem prejuízo do dever de comunicação à Autoridade Tributária e Aduaneira dos contratos de arrendamento, subarrendamento e respetivas promessas, bem como das suas alterações e cessação, nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto de Selo, os locadores e sublocadores devem procedem igualmente ao seu registo na Plataforma Nacional de Registo do Arrendamento. 2 - O registo referido no número anterior é feito até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, do subarrendamento, das alterações, da cessação ou, no caso de promessa, da disponibilização do bem locado, por qualquer uma das partes.» Artigo 5.º Aditamento à Lei n.º 56/2023, de 06 de outubro É aditado o artigo 34.º - A à Lei n.º 56/2023, de 06 de outubro, que aprova medidas no âmbito da habitação, procedendo a diversas alterações legislativas, com a seguinte redação: «[NOVO] Artigo 34.º - A Verificação dos novos contratos de arrendamento 1 - Compete à Autoridade Tributária e Aduaneira identificar, nos contratos que lhe sejam comunicados, aqueles em que a renda inicial dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais é superior à aplicação do coeficiente e dos limites do preço de renda definidos no artigo anterior. 2 - A Autoridade Tributária e Aduaneira notifica os locadores e sublocadores que tenham celebrado novos contratos de arrendamento que excedam o coeficiente ou os limites do preço de renda definidos no artigo anterior para, no prazo de dois meses, ajustarem o valor da renda inicial em concordância com tais pressupostos, disso dando conhecimento aos arrendatários ou subarrendatários. 3 - Constitui contra-ordenação tributária grave o incumprimento, pelos locadores ou sublocadores, do disposto no número anterior.» Artigo 6.º Plataforma Nacional de Registo do Arrendamento 1 - É criada a Plataforma Nacional de Registo do Arrendamento (PNRA), em que são registados os contratos de arrendamento, subarrendamento e respetivas promessas, bem como as suas alterações e cessação, de modo automático, assim que são comunicados à Autoridade Tributária e Aduaneira, nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto de Selo. 2 - A Plataforma Nacional de Registo do Arrendamento é uma plataforma eletrónica gerida pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU), em articulação com a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). 3 - Todos os contratos de arrendamento, subarrendamento e respetivas promessas, bem como as suas alterações e cessação, são registados na PNRA até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, do subarrendamento, das alterações, da cessação ou, no caso de promessa, da disponibilização do bem locado, por qualquer uma das partes, em declaração de modelo oficial, nos termos a regulamentar por portaria do membro do Governo responsável pela área da habitação. 4 - A PNRA disponibiliza ao público, em formato aberto e de forma anonimizada, informação estatística sobre valores de renda, tipologias, localização e duração dos contratos registados, para efeitos de monitorização do mercado de arrendamento e de definição de políticas públicas de habitação, tendo em vista, designadamente, a determinação de rendas de referência por concelho e freguesia. 5 - Os dados relativos a cada contrato registado na PNRA são acessíveis às partes nele outorgantes e às entidades públicas competentes em matéria de habitação, política fiscal e, se aplicável, proteção social, observado o disposto no Regulamento Geral de Proteção de Dados Pessoais, aprovado pela Lei n.º 58/2019, de 8 de agosto. 6 - O registo de um contrato de arrendamento na PNRA constitui condição para o acesso, pelo locador, aos benefícios fiscais e outros apoios públicos ao arrendamento habitacional. 7 - O Governo regulamenta o disposto no presente artigo no prazo de 180 dias a contar da entrada em vigor da presente lei, definindo os termos técnicos de funcionamento da PNRA e o regime de interoperabilidade com o Portal das Finanças. Artigo 7.º Registo dos contratos em vigor na PNRA 1 - Após a entrada em funcionamento da PNRA, o locador ou sublocador tem o prazo de 1 ano para proceder ao registo do contrato de arrendamento ou subarrendamento. 2 - Caso os locadores ou sublocadores não comuniquem à PNRA os elementos previstos no n.º 1, os locatários e sublocatários podem fazê-lo, em declaração de modelo oficial, nos prazos e termos a regulamentar por portaria do membro do Governo responsável pela área da habitação. Artigo 8.º Aplicação no tempo O disposto nos artigos do Código Civil com a redação dada pela presente lei, aplica-se aos contratos de arrendamento celebrados após a entrada em vigor da presente lei. Artigo 9.º Entrada em vigor A presente lei entra em vigor no dia seguinte após a sua publicação. Assembleia da República, 18 de setembro de 2026 As Deputadas e os Deputados do LIVRE Isabel Mendes Lopes Filipa Pinto Jorge Pinto Patrícia Gonçalves Paulo Muacho Rui Tavares