Reposição de medidas de regulação do alojamento local em zonas de pressão habitacional (Altera o Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto e o Decreto-lei n.º 76/2024, de 23 de outubro)

Documento integral Assembleia da República - Palácio de S. Bento - 1249-068 Lisboa - Telefone: 21 391 7592 Email: bloco.esquerda@be.parlamento.pt - http://parlamento.bloco.org/ 1 Representação Parlamentar Projeto de Lei n.º 557/XVII/1.ª Reposição de medidas de regulação do alojamento local em zonas de pressão habitacional (Altera o Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto e o Decreto-lei n.º 76/2024, de 23 de outubro) Exposição de Motivos Portugal atravessa uma crise de acesso à habitação que se agravou de forma acentuada nos últimos anos e que, em 2025 e 2026, atingiu proporções historicamente sem precedentes. A oferta pública de habitação permanece estruturalmente insuficiente, o mercado de arrendamento caracteriza-se por uma crescente precariedade contratual e por preços que não acompanham a evolução dos rendimentos, e o acesso à habitação própria tornou-se inatingível para uma parte significativa das famílias portuguesas. Nos centros urbanos e nos bairros históricos, a pressão do turismo sobre o parque habitacional tem acelerado a deslocação de residentes de longa data para zonas periféricas, fenómeno que a literatura académica designa por turistificação e que está documentado, em Portugal, designadamente nas obras de Cocola-Gant e Mendes sobre Lisboa e o Porto. Os dados do Instituto Nacional de Estatística são inequívocos. No terceiro trimestre de 2025, o preço mediano de venda de habitação em Portugal atingiu 2.111 euros por metro quadrado, o que representa uma subida de 16,1% face ao período homólogo de 2024, a variação mais elevada desde o início da série estatística, em 2019. Em Lisboa, o valor mediano ultrapassou, pela primeira vez desde que há registos, os 5.000 euros por metro quadrado, com uma subida de 15,3% num único ano. No Porto, o crescimento foi superior a 15%, com o preço mediano a fixar-se em 3.417 euros por metro Assembleia da República - Palácio de S. Bento - 1249-068 Lisboa - Telefone: 21 391 7592 Email: bloco.esquerda@be.parlamento.pt - http://parlamento.bloco.org/ 2 quadrado. Os aumentos foram generalizados: apenas 37 dos 308 municípios registaram uma queda de preços naquele período, a maioria em zonas do Alentejo e do Centro interior. Na sub-região de Terras de Trás-os-Montes, os preços cresceram 34,3% num único ano. Em janeiro de 2026, o preço mediano das casas atingiu um novo máximo absoluto de 3.047 euros por metro quadrado a nível nacional. A Comissão Europeia estima que os preços da habitação em Portugal estão sobrevalorizados em 25%, o percentual mais elevado da União Europeia. Em Lisboa, as rendas subiram 64% na última década, enquanto os rendimentos dos residentes cresceram apenas 22% no mesmo período. A gravidade da situação motivou a Comissão Europeia a aprovar, em dezembro de 2025, o Plano Europeu para a Habitação Acessível, que constitui a primeira iniciativa estratégica desta envergadura a nível comunitário. O Comissário Europeu para a Habitação, Dan Jørgensen, visitou Lisboa em janeiro de 2026 e declarou expressamente que Portugal é um dos Estados-membros mais duramente afetados pela crise habitacional na União Europeia. Nas suas declarações à agência Lusa, o Comissário foi explícito: o alojamento local tornou-se um problema em muitas cidades europeias, é um dos fatores que fizeram subir os preços da habitação para níveis inaceitáveis e levou à expulsão de pessoas comuns de cidades onde já não têm meios para viver. A Comissão Europeia comprometeu- se a apresentar, ainda em 2026, uma proposta legislativa sobre arrendamentos de curta duração, preparando uma lista de instrumentos que as autoridades locais poderão aplicar nas zonas com forte pressão habitacional. O apelo europeu à regulação do setor é corroborado pela investigação académica. O investigador Agustín Cocola-Gant, do Instituto de Geografia e Ordenamento do Território da Universidade de Lisboa, demonstrou que, nas zonas de Lisboa onde foram implementadas medidas de contenção do AL, os preços da habitação desceram 9%. O mesmo investigador documenta que a concentração de AL em determinados bairros retira fogos do mercado de arrendamento de longa duração, reduz a oferta disponível e força a deslocação de residentes para zonas periféricas com menor acesso a serviços. Este efeito é confirmado pelos dados da pandemia: quando centenas de unidades de AL migraram para o mercado de arrendamento de longa duração, as rendas em Lisboa recuaram 16,8% no final de 2020 face a 2019, regressando a valores de 2017, segundo dados do portal Confidencial Imobiliário. Este duplo movimento, subida de preços quando o AL se expande, descida quando recua, constitui evidência empírica robusta da relação entre a dimensão do setor e o acesso à habitação nas zonas de maior pressão. Assembleia da República - Palácio de S. Bento - 1249-068 Lisboa - Telefone: 21 391 7592 Email: bloco.esquerda@be.parlamento.pt - http://parlamento.bloco.org/ 3 Neste contexto, o Governo da Aliança Democrática operou, através dos Decretos-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro, e n.º 76/2024, de 23 de outubro, uma ampla desregulação do setor. Foram revogadas as medidas regulatórias que o país dispunha: a validade de cinco anos dos registos, renovável por deliberação expressa da Câmara Municipal; a exigência de autorização do condomínio para a instalação de AL em fração autónoma destinada a habitação; a suspensão de novos registos nas modalidades de apartamento e estabelecimento de hospedagem em todo o litoral continental; as regras de exploração sazonal limitadas a 120 dias para habitação própria e permanente; e o caráter pessoal e intransmissível dos registos. O registo passou a ser permanente, sem prazo de validade e livremente transmissível. Desde a entrada em vigor destas medidas, os preços da habitação aceleraram ininterruptamente: em 2025, subiram 17,6% segundo o INE, o valor mais elevado desde o início da série estatística, e, em fevereiro de 2026, a avaliação bancária registou o vigésimo sétimo mês consecutivo de valorização. O alojamento local não é um fenómeno homogéneo e qualquer regulação eficaz deve distinguir os contextos em que opera. Em territórios de baixa densidade, o AL pode funcionar como instrumento de desenvolvimento local, de fixação de populações e de diversificação económica, sem que se verifique pressão sobre o parque habitacional. O presente projeto de lei não visa limitar o AL nestas zonas. O quadro é diferente nos municípios com alta densidade urbana, nos centros históricos, nas zonas costeiras com elevada pressão turística e em qualquer área em que a Carta Municipal de Habitação revele desequilíbrio entre oferta e procura habitacional. Nestas zonas, a expansão não regulada do AL concorre diretamente com o mercado de arrendamento residencial. É aqui que a intervenção legislativa é não apenas justificada, mas constitucionalmente exigida pelo artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa. Assim, o presente projeto repõe o prazo de validade dos registos de AL nas zonas de pressão habitacional, renovável mediante deliberação expressa da Câmara Municipal. Reintroduz a exigência de autorização prévia do condomínio para a instalação de AL em fração autónoma destinada a habitação. Restabelece o caráter pessoal e intransmissível do registo. Repõe a suspensão de novos registos nas modalidades de apartamento e de estabelecimento de hospedagem em fração autónoma nas áreas em que tenha sido declarada situação de carência habitacional. E restabelece a limitação de 120 dias de Assembleia da República - Palácio de S. Bento - 1249-068 Lisboa - Telefone: 21 391 7592 Email: bloco.esquerda@be.parlamento.pt - http://parlamento.bloco.org/ 4 exploração anual para habitação própria e permanente nas zonas de contenção definidas pelos municípios. Estas medidas convergem com a orientação da Comissão Europeia e com o consenso científico consolidado sobre os efeitos do AL não regulado em zonas de pressão urbana. Devem ser acompanhadas de investimento público robusto em habitação acessível, de uma política de arrendamento que ofereça estabilidade e preços justos, e de uma fiscalidade que penalize a especulação. Este projeto é uma peça necessária, mas não suficiente, de uma resposta que o Estado português deve à sua população. Assim, e nos termos constitucionais e regimentais aplicáveis, o Deputado do Bloco de Esquerda apresenta o seguinte Projeto de Lei: Artigo 1.º Objeto A presente Lei repõe as medidas de regulação do alojamento local em zonas de pressão habitacional, alterando o Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto e a Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro. Artigo 2.º Repristinação e alteração ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto São repristinados os números 4 e 5 do artigo 5.º, a alínea h) do n.º 1 do artigo 6.º, o artigo 6.º-A e os n.os 2, 3 e 4 do artigo 7.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, revogados pelo Decreto-lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, os quais passam a ter seguinte redação: «Artigo 5.º [...] 1 - [...]. 2 - [...]. 3 - [...]. Assembleia da República - Palácio de S. Bento - 1249-068 Lisboa - Telefone: 21 391 7592 Email: bloco.esquerda@be.parlamento.pt - http://parlamento.bloco.org/ 5 4 - Sempre que o estabelecimento de alojamento local seja registado em fração autónoma de edifício em regime de propriedade horizontal que se destine, no título constitutivo, a habitação, deve o registo ser precedido de decisão do condomínio para uso diverso de exercício da atividade de alojamento local. 5 - A decisão é tomada nos termos do n.º 1 do artigo 1419.º do Código Civil. Artigo 6.º Comunicação prévia com prazo 1 - [...]: a) [...]; b) [...]; c) [...]; d) [...]; e) [...]; f) [...]; g) [...]. h) Período de sazonalidade, sempre que se trate de habitação própria e permanente utilizada para este fim por período não superior a 120 dias. 2 - [...]. 3 - [...]. 4 - [...]. 5 - [...]. 6 - [...]. 7 - [...].. 8 - [...]. 9 - [...]. 10 - [...]. Assembleia da República - Palácio de S. Bento - 1249-068 Lisboa - Telefone: 21 391 7592 Email: bloco.esquerda@be.parlamento.pt - http://parlamento.bloco.org/ 6 Artigo 6.º-A Renovação do registo de estabelecimento de alojamento local 1 - O registo de estabelecimento de alojamento local tem a duração de cinco anos, renovável por iguais períodos. 2 - A primeira renovação é contada a partir da data de emissão do título de abertura ao público. 3 - As renovações do registo carecem de deliberação expressa da câmara municipal territorialmente competente, com faculdade de delegação e subdelegação, no prazo definido em regulamento municipal, podendo opor-se, com base nos requisitos de funcionamento dos estabelecimentos ou, quando aplicável, com o previsto na respetiva Carta Municipal de Habitação. 4 – [Novo] No cumprimento do disposto no número anterior, e em respeito pelo limite estabelecido no número anterior, o Presidente da Câmara Municipal dá preferência, na renovação, aos titulares que apenas possuam um registo de alojamento. Artigo 7.º [...] 1 - [...]. 2 - O número de registo do estabelecimento de alojamento local é pessoal e intransmissível, ainda que na titularidade ou propriedade de pessoa coletiva. 3 - Nos termos do número anterior, o título de abertura ao público caduca em caso de: a) Transmissão da titularidade do registo, cessação de exploração, arrendamento ou outra forma de alteração da titularidade da exploração; b) Transmissão de qualquer parte do capital social da pessoa coletiva titular do registo, independentemente da percentagem. 4 - O disposto nos n.os 2 e 3 não se aplica em caso de sucessão.» Assembleia da República - Palácio de S. Bento - 1249-068 Lisboa - Telefone: 21 391 7592 Email: bloco.esquerda@be.parlamento.pt - http://parlamento.bloco.org/ 7 Artigo 3.º Repristinação da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro São repristinados os artigos 19.º e 20.º da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, revogados pelo Decreto-lei n.º76/2024, de 23 de outubro: «Artigo 19.º Suspensão de novos registos de alojamento local 1 - A emissão de novos registos de estabelecimento de alojamento local, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício, fica suspensa em todo o território nacional, com exceção dos territórios do interior identificados no anexo à Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho, nos termos previstos nos números seguintes. 2 - Os municípios definem, expressamente, nas respetivas Cartas Municipais de Habitação, aprovadas nos termos previstos no artigo 22.º da Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro, o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no respetivo território, que permita o termo da suspensão prevista no número anterior, sem prejuízo da identificação das regras e dos limites da utilização de frações habitacionais para alojamento local. 3 - A suspensão prevista no n.º 1 mantém-se na totalidade ou parte da área do município em que tenha sido declarada a situação de carência habitacional, nos termos do artigo 62.º da Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro. 4 - O disposto no presente artigo não se aplica à exploração de imóveis integrados no Fundo Revive Natureza, nos termos do Decreto-Lei n.º 161/2019, de 25 de outubro. 5 - O disposto no presente artigo não se aplica às Regiões Autónomas. Artigo 20.º Reapreciação de registos de alojamento local emitidos 1 - Os registos de alojamento local emitidos à data da entrada em vigor da presente lei são reapreciados durante o ano de 2030, nos termos previstos no artigo 6.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto. Assembleia da República - Palácio de S. Bento - 1249-068 Lisboa - Telefone: 21 391 7592 Email: bloco.esquerda@be.parlamento.pt - http://parlamento.bloco.org/ 8 2 - Os registos referidos no número anterior são, a partir da primeira reapreciação, renováveis por cinco anos. 3 - Excetuam-se do disposto no n.º 1 os estabelecimentos de alojamento local que constituam garantia real de contratos de mútuo celebrados até 16 de fevereiro de 2023, que ainda não tenham sido integralmente liquidados a 31 de dezembro de 2029, cuja primeira reapreciação só tem lugar após a amortização integral inicialmente contratada.». Artigo 4.º Caducidade de registos inativos 1 - No prazo de dois meses a contar da data de entrada em vigor da presente lei, os titulares do registo de alojamento local são obrigados a efetuar prova, mediante apresentação de declaração contributiva, da manutenção da atividade de exploração, comunicando efetividade de exercício através do Balcão Único Eletrónico. 2 - O incumprimento do disposto no número anterior implica o cancelamento dos respetivos registos, por decisão do presidente da câmara municipal territorialmente competente. 3 - O disposto nos números anteriores não é aplicável à exploração de unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que essa exploração não ultrapasse 120 dias por ano. Artigo 5.º Entrada em vigor A presente lei entra em vigor 30 dias após a sua publicação. Assembleia da República, 07 de abril de 2026. O Deputado do Bloco de Esquerda, Fabian Figueiredo