Autoriza o Governo a aprovar medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação

Exposição de Motivos O XXV Governo Constitucional assume a promoção da habitação como uma prioridade política que carece de uma abordagem integrada de modo a dar resposta à realidade nacional e a enfrentar as adversidades no acesso à habitação própria permanente, marcada por elevados custos na construção, reabilitação, aquisição e pela falta de oferta a preços acessíveis no acesso ao arrendamento. A habitação é essencial para a vida das pessoas e das famílias, para desenvolvimento da economia e para a sustentabilidade e coesão da sociedade. É, por isso, um desafio prioritário para o Estado, regiões autónomas e autarquias locais e para toda a sociedade. O Programa do XXV Governo Constitucional assume, assim, a necessidade de mobilização dos setores público, cooperativo e privado para um efetivo estímulo à oferta de habitação no mercado de arrendamento e na aquisição, através de um regime de incentivos transversal, simples e robusto para incentivar investidores e proprietários à criação de um parque habitacional ajustado às necessidades da habitação das populações em todo o território nacional. Neste contexto, o Governo apresenta à Assembleia da República uma proposta de autorização legislativa para alteração ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado, ao Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, ao Estatuto dos Benefícios Fiscais, e ao Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Adicionalmente, o Governo propõe a criação do regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA), o regime de restituição parcial do Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) suportado em empreitadas de construção de imóveis para habitação própria e permanente e o regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA). Do conjunto de alterações propostas, destaca-se a aplicação, com carácter temporário, da taxa reduzida de IVA na construção e reabilitação de imóveis para habitação e a isenção de IRS sobre as mais-valias prediais em caso de reinvestimento em imóveis para arrendamento habitacional, destinadas a reforçar o investimento e a disponibilização de oferta habitacional. Procede-se, ainda, a uma redução das taxa de IRS e de IRC sobre os rendimentos de contratos de arrendamento e subarrendamento habitacional, obtidos até ao final de 2029, e procede-se à criação do regime de contratos de investimento para arrendamento, garantindo um conjunto de benefícios fiscais, por um período de até 25 anos, ao investimento na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento ou subarrendamento habitacional. Os incentivos propostos abrangem toda a oferta de habitação até um valor limite, a estabelecer pelo Governo, que se pretende suficientemente amplo para abarcar toda a oferta habitacional das famílias. A presente proposta de lei contempla, ainda, um conjunto de benefícios fiscais aos arrendatários e aos adquirentes de habitações de custos controlados. O limite da dedução anual, pelos arrendatários, em sede de IRS, das rendas pagas no âmbito de contratos de arrendamento habitacional é aumentado, sendo esse aumento progressivo, para € 900 em 2026 e para € 1 000 a partir de 2027, inclusive. Por outro lado, os adquirentes de habitações de custos controlados terão acesso a uma redução do IMT e do imposto de selo. Por fim, o Governo propõe a aprovação do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), para promover a oferta de habitação a rendas de valor limitado, que terá por base 80% da mediana de valores de renda por m2 em cada concelho. O RSAA representa uma nova visão do arrendamento acessível, dando prevalência à simplificação e eficiência, no sentido de superar os constrangimentos decorrentes da complexidade do Programa de Apoio ao Arrendamento, regulado pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio. No âmbito do RSAA, é igualmente clarificado o arrendamento acessível por entidades públicas, confirmando a desnecessidade de sujeição desses contratos (cujas rendas são isentas de IRS ou IRC) aos procedimentos para o enquadramento fiscal de contratos de arrendamento privados. Confirma-se, também, que o arrendamento acessível se enquadra no conceito de «renda reduzida», previsto no n.º 2 do artigo 19.º do Decreto-Lei n.º 37/2018, de 4 de junho. Atenta a matéria, em sede de procedimento legislativo na Assembleia da República, deverá ser promovida a audição dos órgãos de Governo próprios das regiões autónomas e da Associação Nacional dos Municípios Portugueses. Assim: Nos termos da alínea d) do n.º 1 do artigo 197.º da Constituição, o Governo apresenta à Assembleia da República a seguinte proposta de lei: Artigo 1.º Objeto O Governo fica autorizado a aprovar incentivos fiscais à construção, reabilitação, venda e arrendamento de imóveis habitacionais, procedendo à: Alteração ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (Código do IVA), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 394-B/84, de 26 de dezembro, na sua redação atual; Alteração ao Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (Código do IRS), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, na sua redação atual; Alteração ao Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de julho, na sua redação atual; e Alteração ao Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, (Código do IMT), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro, na sua redação atual. A autorização legislativa concedida ao Governo abrange ainda a aprovação dos seguintes regimes de incentivo à oferta habitacional: Regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA); Regime de restituição parcial do IVA suportado em empreitadas de construção de imóveis para habitação própria e permanente; Regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA). Artigo 2.º Sentido e extensão A autorização legislativa concedida ao Governo tem o seguinte sentido e extensão: Aprovar incentivos fiscais à construção, reabilitação, venda e arrendamento de imóveis habitacionais, prevendo: A exclusão da tributação das mais-valias resultantes da transmissão de imóveis habitacionais, em caso de reinvestimento na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento para habitação; O aumento do valor limite da dedução em sede de IRS pelos arrendatários relativamente às quantias pagas a título de renda mensal nos contratos de arrendamento habitacional, até € 1 000,00; A aplicação de uma taxa de tributação autónoma de IRS reduzida aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados ao arrendamento para habitação de 10%; A consideração, para efeitos de IRC, dos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados ao arrendamento para habitação, em 50%; A aplicação de uma taxa de 5% aos rendimentos auferidos por participantes ou acionistas decorrentes de unidades de participação ou participações sociais em organismos de investimento alternativo, por distribuição, que respeitem a resultados do período de tributação imediatamente anterior, na proporção correspondente aos rendimentos daqueles organismos resultantes de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional celebrados ao abrigo do RSAA ou de outros diplomas que promovam o arrendamento ou subarrendamento habitacional a preços acessíveis, desde que legalmente qualificados como similares; A extensão, até 30%, da percentagem de exclusão, para efeitos de IRS ou de IRC, dos rendimentos auferidos por participantes ou acionistas decorrentes de unidades de participação ou participações sociais em organismos de investimento alternativo, por distribuição ou mediante operação de resgate ou liquidação, quando, pelo menos, 50% do ativo desses organismos de investimento coletivo seja constituído por direitos de propriedade ou outros direitos de conteúdo equivalente sobre imóveis destinados ao arrendamento ou subarrendamento habitacional a de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional celebrados ao abrigo do RSAA ou de outros diplomas que promovam o arrendamento ou subarrendamento habitacional a preços acessíveis, desde que legalmente qualificados como similares; A isenção de IMT na primeira aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, de habitações de custos controlados; A dedução à coleta da verba 1.1 da TGIS na primeira aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente de HCC; Aplicação da taxa reduzida de IVA às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à habitação própria e permanente do adquirente ou ao arrendamento habitacional; Estabelecer que a atribuição dos incentivos fiscais à oferta habitacional aprovados ao abrigo da presente autorização legislativa está sujeita a limites máximos de renda mensal moderada e de preço moderado de venda, os quais não podem exceder: No caso da renda mensal moderada, 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026; No caso do preço moderado de venda, o limite superior do 2.º escalão a que se refere a alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º Código do IMT, na sua redação atual. Prever que os limites referidos na alínea anterior podem ser objeto de atualização por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação de acordo com o coeficiente de atualização previsto no artigo 24.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro, na sua redação atual; Aprovar o regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA), prevendo os seguintes incentivos fiscais: Isenção do IMT e IS suportado na aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional ou subarrendamento habitacional; Isenção do IMI por um período de até 8 anos, a contar do ano da aquisição, inclusive, e redução de até 50 % da taxa de IMI no período remanescente de vigência do CIA, de acordo com o procedimento e limites previstos no n.º 2 e 3 do artigo 16.º do Regime Financeiro das Autarquias Locais e das Entidades Intermunicipais, aprovado pela Lei n.º 73/2013 de 3 de setembro, na sua redação atual; Aplicação da taxa reduzida, prevista na alínea a) do n.º 1 do artigo 18.º do Código do IVA, às empreitadas de construção ou reabilitação dos prédios urbanos ou frações autónomas de prédios urbanos para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional; Isenção do adicional ao IMI durante o período de vigência do CIA; Restituição de até 50% do montante equivalente ao IVA suportado em serviços de arquitetura, projetos e estudos relacionados com a construção ou reabilitação; Redução de até 50% da taxa prevista na verba 29.2 da TGIS, em função da proporção dos ativos detidos pelo organismo de investimento coletivo objeto de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional abrangidos pelo CIA. Estabelecer que as alterações legislativas ou regulamentares relativas a regimes de fixação e atualização de rendas ou outros regimes contratualmente relevantes, que afetem o equilíbrio económico-financeiro dos contratos celebrados no âmbito de CIA, conferem ao investidor o direito a indemnização, nos termos do disposto no artigo 282.º do Código dos Contratos Públicos. Aprovar o regime de restituição parcial do montante equivalente ao IVA suportado por pessoas singulares, fora do âmbito do exercício da sua atividade empresarial ou profissional, com a aquisição de serviços de empreitada de construção de imóveis destinados à respetiva habitação própria e permanente definindo o âmbito de aplicação, as despesas elegíveis e o procedimento aplicável. Aprovar o regime simplificado de arrendamento acessível, prevendo a isenção da tributação, em sede de IRS e IRC, dos rendimentos prediais dos contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento e de subarrendamento habitacional, sem prejuízo da opção pelo englobamento, celebrados por quaisquer entidades públicas ou privadas, que observem as seguintes condições: Cumprimento de limites máximos de renda, nos termos a definir pelo Governo, tendo por base 80% da mediana de preços de renda por m2 divulgada pelo INE; Prazos mínimos de contrato de três anos ou, no caso de residência temporária, de três meses. Prever, no âmbito do RSAA, a aprovação de programas municipais de arrendamento acessível, tendo por efeito a atribuição do benefício fiscal do RSAA aos contratos de arrendamento e subarrendamento neles abrangidos, desde que observadas as condições estabelecidas na alínea anterior. Estabelecer que, para os efeitos previstos em todas as normas legais e regulamentares e em todos os atos e contratos em vigor, as referências ao Programa de Apoio ao Arrendamento e ao Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, na sua redação atual, ou a “arrendamento acessível” se consideram reportadas ao RSAA referido na alínea e) e ao arrendamento no âmbito desse regime, mantendo-se, designadamente, os efeitos fiscais decorrentes dos programas municipais de arrendamento acessível e dos contratos de arrendamento e subarrendamento celebrados ao abrigo daquele decreto-lei; Definir critérios de elegibilidade, fiscalização, monitorização e interoperabilidade entre entidades públicas para aplicação das medidas aprovadas ao abrigo da presente lei de autorização legislativa; Estabelecer que as medidas previstas nas subalíneas i), iii), iv) e ix) da alínea a) são aplicáveis até 31 de dezembro de 2029; Prever a aplicação de uma taxa de IMT de 7,5 % na aquisição, por não residentes, de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado a habitação. Artigo 3.º Duração A autorização concedida pela presente lei tem a duração de 180 dias. Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 28 de novembro de 2025 O Primeiro-Ministro O Ministro dos Assuntos Parlamentares O Ministro de Estado e das Finanças O Ministro das Infraestruturas e Habitação DECRETO-LEI AUTORIZADO O XXV Governo Constitucional assume a habitação como uma prioridade que carece de uma abordagem integrada de modo a dar resposta à realidade nacional no que respeita às adversidades no acesso à primeira habitação própria permanente, marcada por elevados custos na construção, reabilitação, aquisição, bem como no acesso ao arrendamento, marcado pela falta de oferta a custos controlados. O Programa do XXV Governo Constitucional assume, assim, a necessidade de mobilização dos setores público, cooperativo e privado para um efetivo estímulo à oferta de habitação nos mercados de arrendamento e de aquisição, através de um regime de incentivos transversal, simples e robusto para mobilizar os investidores e proprietários para criação de parque habitacional ajustado às necessidades de habitação das populações nas diferentes áreas do território nacional. Neste contexto, o Governo aprova uma alteração ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 394-B/84, de 26 de dezembro, na sua redação atual, ao Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, na sua redação atual; ao Estatuto dos Benefícios Fiscais, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de julho, na sua redação atual; e ao Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro, na sua redação atual. Adicionalmente, o Governo aprova o regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA), o regime de restituição parcial do Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) suportado em empreitadas de construção de imóveis para habitação própria e permanente e o regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA). Do conjunto de alterações propostas destaca-se a aplicação, com carácter temporário, da taxa reduzida de IVA na construção e reabilitação de imóveis para habitação e a isenção de IRS sobre as mais-valias prediais em caso de reinvestimento em imóveis para arrendamento habitacional, destinadas a reforçar o investimento e a disponibilização de oferta habitacional. Procede-se, ainda, a uma redução de IRS e IRC sobre os rendimentos de contratos de arrendamento e subarrendamento habitacional, obtidos até ao final de 2029, e adota-se o regime de contratos de investimento para arrendamento, garantindo um conjunto de benefícios fiscais, por um período até 25 anos, ao investimento na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento ou subarrendamento habitacional. Os incentivos estabelecidos abrangem toda a oferta de habitação até ao valor limite, a estabelecer pelo Governo, que se pretende suficiente amplo para abarcar toda a oferta habitacional das famílias da classe média. São ainda concedidos benefícios fiscais aos arrendatários e aos adquirentes de habitações de custos controlados. O limite da dedução anual, pelos arrendatários, em IRS, das rendas pagas no âmbito de contratos de arrendamento habitacional é aumentado, sendo esse aumento progressivo, para 900 € em 2026 e para 1.000 € a partir de 2027, inclusive. Por outro lado, os adquirentes de habitações de custos controlados terão acesso a uma redução do IMT e imposto do selo suportado. Adicionalmente, procede-se à aprovação do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), para promover uma oferta com rendas abaixo de um limite, que terá por base 80% da mediana de valores de renda por m2 em cada concelho. O RSAA representa uma nova visão do arrendamento acessível, dando prevalência à simplificação e eficiência, no sentido de superar os constrangimentos decorrentes da complexidade do Programa de Apoio ao Arrendamento regulado pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, na sua redação atual. No âmbito do RSAA, é igualmente clarificado o arrendamento acessível por entidades públicas, confirmando a desnecessidade de esses contratos (cujas rendas são isentas de IRS ou IRC) ficarem sujeitos aos procedimentos necessários para o enquadramento fiscal de contratos de arrendamento privados. Confirma-se, também, que o arrendamento acessível se enquadra no conceito de “renda reduzida” previsto no n.º 2 do artigo 19.º do Decreto-Lei n.º 37/2018, de 4 de junho, na sua redação atual. Foram ouvidos os órgãos de Governo próprios das regiões autónomas e a Associação Nacional dos Municípios Portugueses. Assim, No uso da autorização legislativa concedida pelo artigo 1.º da Lei n.º […/…, de ...] e nos termos das alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição o Governo decreta o seguinte: Capítulo I Disposições gerais Objeto O presente decreto-lei aprova medidas de incentivo à habitação e ao arrendamento ou subarrendamento habitacional. Para efeitos do número anterior, o presente decreto-lei procede à: Aprovação de incentivos fiscais à construção, reabilitação, venda e arrendamento de imóveis habitacionais; Aprovação do regime dos contratos de investimento para arrendamento, como anexo I ao presente decreto-lei e do qual faz parte integrante; Aprovação do regime de restituição parcial do montante equivalente ao IVA suportado em empreitadas de construção de imóveis para habitação, como anexo II ao presente decreto-lei e do qual faz parte integrante; Aprovação do regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA), como anexo III ao presente decreto-lei e do qual faz parte integrante. Para concretizar o disposto na alínea a) do número anterior, o presente decreto-lei procede à: Alteração Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (Código do IVA), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 394-B/84, de 26 de dezembro, na sua redação atual; Alteração ao Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (Código do IRS), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, na sua redação atual; Alteração ao Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de julho, na sua redação atual. O presente decreto-lei procede, ainda, à alteração das taxas de IMT aplicáveis a não residentes, alterando o Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, (Código do IMT), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro, na sua redação atual. Âmbito de aplicação As medidas aprovadas pelo presente decreto-lei aplicam-se: À construção, reabilitação e aquisição de imóveis destinados à habitação ou ao arrendamento ou subarrendamento habitacional; Ao arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional; Aos participantes ou acionistas em organismo de investimento alternativo, previstos na alínea b) do n.º 1 do artigo 5.º do Regime da Gestão de Ativos aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 27/2023, de 28 de abril, na sua redação atual, que incluam no seu ativo imóveis destinados a arrendamento ou subarrendamento habitacional. Para efeitos do número anterior apenas se consideram os imóveis cujo valor de aquisição para habitação ou de renda mensal seja considerado moderado, ou seja, não excedendo os seguintes limites: No caso da renda mensal moderada, 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026; No caso do preço moderado de venda, o limite superior do 2.º escalão a que se refere a alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º Código do IMT, na sua redação atual. Os limites referidos no número anterior podem ser objeto de atualização por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação de acordo com o fator de atualização previsto no artigo 24.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro, na sua redação atual. As medidas previstas no presente decreto-lei não prejudicam a opção pela aplicação do regime mais favorável. Determinação dos valores de aquisição ou de renda mensal Para efeitos do n.º 2 do artigo anterior, considera-se como valor de aquisição ou de renda mensal, a totalidade do valor pago pelo prédio urbano, prédio misto ou fração autónoma no âmbito da transação ou do contrato de arrendamento, acrescido do valor correspondente aos bens móveis, equipamentos ou partes acessórias que, pela sua natureza, fiquem ligados materialmente ao imóvel com carácter de permanência, bem como dos serviços que contribuam para a sua valorização, ainda que, em qualquer caso, sejam objeto de negócios jurídicos distintos. No caso de aquisição em regime de compropriedade ou, no caso de arrendamento, sendo vários os arrendatários, os limites a que se referem os n.º 2 e 3 do artigo 2.º são aferidos pelo montante correspondente à totalidade do valor a que se refere o n.º 1. No caso de arrendamento, para os efeitos previstos no n.º 1, considera-se o valor anual, dividido pelo número de meses decorridos em cada ano. Capítulo II Alterações legislativas Alteração ao Código do IVA O artigo 2.º do Código do IVA, passa a ter a seguinte redação: «Artigo 2.º […] São sujeitos passivos do imposto: […]; […]; […]; […]; […]; […]; […]; […]; […]; As pessoas singulares ou coletivas referidas na alínea a) que disponham de sede, estabelecimento estável ou domicílio em território nacional, quando sejam adquirentes de serviços de construção civil, incluindo a remodelação, reparação, manutenção, conservação e demolição de bens imóveis, em regime de empreitada ou subempreitada; […]; […]; […]. […]. […]. […]. […].» Alteração ao Código do IRS Os artigos 10.º, 43.º, e 78.º-E do Código do IRS, passam a ter a seguinte redação: «Artigo 10.º […] […]. […]. […]. […]. […]: […]. São, igualmente, excluídos de tributação os ganhos provenientes da transmissão de imóveis destinados a habitação, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições: O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, situado em território nacional, destinado ao arrendamento para habitação com renda mensal que não exceda os limites máximos definidos nos termos dos n.ºs 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º __/XXV/2025; O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização; O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação. Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando: Não seja celebrado contrato de arrendamento habitacional com renda mensal que observe os limites máximos definidos nos termos dos n.ºs 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º __/XXV/2025;, nos seis meses contados do reinvestimento ou, se posterior, da data de realização da mais-valia; O imóvel em que seja concretizado o reinvestimento não seja objeto de contrato ou contratos de arrendamento habitacional, durante, pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos após o reinvestimento, salvo impedimento justificado, designadamente por necessidade de obras urgentes, e pelo período estritamente necessário para o efeito; O imóvel em que seja concretizado o reinvestimento seja objeto de contrato de arrendamento cuja renda mensal exceda os limites máximos a que se refere os n.ºs 2 e 3 do artigo 2.º do DL/XXV/2025 nos primeiros cinco anos após o reinvestimento; O imóvel em que seja concretizado o reinvestimento seja alienado, a título oneroso ou gratuito, no prazo de cinco anos contados do reinvestimento ou, se posterior, da data de realização da mais-valia. Nas situações previstas no número anterior, o ganho é tributado: No caso da alínea a) ou c), no ano em que se verifique o termo do prazo para reinvestimento ou que seja ultrapassado o limite da renda mensal, respetivamente; No caso da alínea b), no ano em que se verifique o não cumprimento dos prazos previstos; No caso da alínea d), no ano em que o imóvel em que seja concretizado o reinvestimento seja alienado. [Anterior n.º 7]. [Anterior n.º 8]. No caso de reinvestimento parcial do valor de realização e verificadas as condições estabelecidas nos n.ºs 6, 8 e 11, os benefícios a que se referem os n.ºs 5, 7 e 10 respeitam apenas à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor reinvestido. [Anterior n.º 10]. [Anterior n.º 11]. [Anterior n.º 12]. [Anterior n.º 13]. [Anterior n.º 14]. [Anterior n.º 15]. [Anterior n.º 16]. [Anterior n.º 17]. [Anterior n.º 18]. [Anterior n.º 19]. [Anterior n.º 20]. [Anterior n.º 21]. [Anterior n.º 22]. Artigo 43.º […] […]. […]. […]. […]. […]. […]. […]. […]. […]. […]. […]. Nas situações previstas no n.º 25 do artigo 10.º, o rendimento é determinado pela diferença positiva entre o valor de mercado à data da perda da qualidade de residente e o valor de aquisição, acrescido das importâncias necessárias e efetivamente suportadas inerentes à aquisição. Artigo 78.º-E [...] […]. […]. […]. […]. […]. […]. […]. […]. […]. O limite a que se refere a alínea a) do n.º 1 é elevado para 1000 €, sem prejuízo da aplicação do n.º 4, quando o limite de dedução daí resultante seja superior.» Alteração ao Código do IMT O artigo 17.º do código do IMT, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro, na sua redação atual, passa a ter a seguinte redação: «Artigo 17.º […] […]. […]. […]. […]. […]. […]. […]. […]. […]. A taxa é sempre de 7,5 % na aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado a habitação, não se aplicando qualquer isenção ou redução sempre que o adquirente seja não residente, salvo quando: Tenha sido considerado residente para efeitos fiscais em território nacional nos termos do artigo 16.º do Código do IRS; Se torne residente para efeitos fiscais em território nacional, nos termos do artigo 16.º do Código do IRS, no prazo de dois anos contados da data de aquisição; O imóvel seja destinado ao arrendamento para habitação com renda mensal que não exceda os limites a que se referem os n.ºs 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º ___/XXV/2025, no prazo de seis meses contados da data de aquisição e seja arrendado em, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos após a aquisição. Quando se verifiquem as situações previstas nas alíneas b) e c) do número anterior, a Autoridade Tributária e Aduaneira restitui, a requerimento do interessado, o montante correspondente à diferença entre o imposto pago e o montante que resultaria da aplicação das taxas previstas no n.º 1.» Alteração ao Estatuto dos Benefícios Fiscais O artigo 24.º-A do EBF, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de julho, na sua redação atual, passa a ter a seguinte redação: «Artigo 24.º-A […] […]: Os organismos de investimento alternativo, previstos na alínea b) do n.º 1 do artigo 5.º do Regime da Gestão de Ativos, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 27/2023, de 28 de abril, na sua redação atual, sejam constituídos, ou sejam alterados os seus documentos constitutivos, até 31 de dezembro de 2029; Os respetivos documentos constitutivos prevejam que o seu ativo deva ser constituído em 5 % ou mais, em conformidade com o previsto no n.º 2, por direitos de propriedade ou outros direitos de conteúdo equivalente sobre imóveis que sejam objeto de contratos celebrados ao abrigo do regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA) ou de outros diplomas que promovam o arrendamento ou subarrendamento habitacional a preços acessíveis, desde que legalmente qualificados como similares; e Os ativos do organismo de investimento alternativo, na proporção da percentagem definida nos termos da alínea anterior e atendendo ao valor de balanço relativo ao último dia do período de tributação imediatamente anterior ao dos rendimentos auferidos, e a todo o tempo a partir de um ano após a constituição do organismo de investimento alternativo ou alteração dos respetivos documentos constitutivos, sejam objeto de contratos celebrados ao abrigo do RSAA, ou de outros diplomas que promovam o arrendamento ou subarrendamento habitacional a preços acessíveis, desde que legalmente qualificados como similares. Verificados os requisitos previstos no número anterior: Os rendimentos auferidos por participantes ou acionistas decorrentes de unidades de participação ou participações sociais, por distribuição, que respeitem a resultados do período de tributação imediatamente anterior, são tributados à taxa de 5 % na proporção correspondente aos rendimentos resultantes de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional previstos na alínea b) do número anterior; O montante dos restantes rendimentos auferidos por participantes ou acionistas decorrentes de unidades de participação ou participações sociais, por distribuição ou mediante operação de resgate ou liquidação, é, para efeitos de IRS ou de IRC, igual à diferença entre o montante obtido e o montante correspondente à percentagem de exclusão a considerar de acordo com a tabela seguinte: Ativo elegível Exclusão de tributação Mais de 5 % até 10 % 2,5 % Mais de 10 % até 15 % 5 % Mais de 15 % até 25 % 7,5 % Mais de 25 % a 50% 15 % Mais de 50% 30 % […]. Aos organismos de investimento alternativo que se enquadrem nos dois últimos escalões da tabela prevista na alínea b) do n.º 2 é aplicável uma redução em 25 % da taxa prevista na verba 29.2 da TGIS.» Aditamento à lista I anexa ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado É aditada a verba 2.42 à lista I anexa ao Código do IVA, com a seguinte redação: «2.42 – As empreitadas de construção ou reabilitação de: Imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente do adquirente ou para arrendamento habitacional, cujo preço de venda ou valor de renda mensal não exceda os limites a que se referem os n.ºs 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º ___/XXV/2025. Os termos e as condições para a aplicação desta verba são estabelecidos em legislação especial. Prédios urbanos ou frações autónomas de prédios urbanos para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional abrangidos pelo regime de contratos de investimento para arrendamento aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º ___/XXV/2025.» Aditamento ao Estatuto dos Benefícios Fiscais São aditados os artigos 45.º-B e 45.º-C ao EBF, com a seguinte redação: «Artigo 45.º-B Aquisição de habitações de custos controlados Na primeira aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, e quando se trate de habitações de custos controlados, nos termos previstos em regime próprio, os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem: Isentar do IMT as aquisições cujo valor que serviria de base à liquidação não exceda o valor máximo do 1.º escalão a que se refere a alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º Código do IMT; Aplicar as taxas referidas na alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT às aquisições cujo valor exceda o valor máximo referido na alínea anterior. As aquisições onerosas de habitações de custos controlados beneficiam de uma dedução à coleta da verba 1.1 da TGIS, até à sua concorrência, com o limite resultante da aplicação da referida verba ao limite superior do 1.º escalão da tabela prevista na alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT. Ficam excluídos dos benefícios previstos nos números anteriores os sujeitos passivos que sejam titulares de direito de propriedade, ou de figura parcelar desse direito, sobre prédio urbano habitacional, à data da transmissão ou em qualquer momento nos três anos anteriores. Nos casos previstos na alínea b) do n.º 6 do artigo 17.º do Código do IMT e nas permutas de imóveis, o limite estabelecido no número anterior é reduzido proporcionalmente à quota-parte ou direito adquiridos, ou à diferença de valores, respetivamente. A verificação dos pressupostos das isenções e o apuramento do IMT relativos às aquisições previstas no n.º 1, de imóveis que venham a constituir bem comum de um casal, são efetuados individualmente em relação a cada cônjuge em partes iguais, devendo cada um apresentar uma declaração prevista no n.º 1 do artigo 19.º do Código do IMT. Os benefícios previstos no presente artigo caducam caso se verifique alguma das situações previstas no n.º 8 do artigo 11.º do Código do IMT. Artigo 45.º-C Rendimentos prediais no âmbito do arrendamento para habitação A taxa de tributação autónoma aplicável aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados ao arrendamento para habitação cujo valor de renda mensal não exceda os limites a que se referem os n.ºs 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º ___/XXV/2025, auferidos até 31 de dezembro de 2029, é de 10%, salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável. Para efeitos de IRC, os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação com renda mensal que não exceda os limites a que se referem os n.ºs 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º ___/XXV/2025, auferidos até 31 de dezembro de 2029, são considerados apenas em 50%.» Capítulo III Disposições complementares Regime aplicável à verba 2.42.1 da lista I anexa ao Código do IVA Podem beneficiar da aplicação da verba 2.42.1 da lista I anexa ao Código do IVA as empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem à venda para habitação própria permanente do adquirente ou para arrendamento habitacional, desde que: No caso de venda para habitação própria permanente do adquirente, se verifiquem, cumulativamente, as seguintes condições: Na correspondente aquisição, se apliquem as taxas previstas nas alíneas a) ou b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT; O imóvel seja vendido para habitação própria permanente do adquirente, no prazo máximo de 24 meses a contar da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, na sua redação atual. No caso de arrendamento para habitação, se verifiquem, cumulativamente, as seguintes condições: O arrendamento seja isento nos termos do artigo 9.º do Código do IVA; Os contratos de arrendamento sejam comunicados nos termos do artigo 60.º do Código de Imposto do Selo; O primeiro contrato de arrendamento habitacional entre em vigor no prazo máximo de 24 meses a contar da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do RJUE; O imóvel seja objeto de contratos de arrendamento em vigor, em pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos após a emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do RJUE. No caso de imóvel adquirido em regime de compropriedade, a verba 2.42.1 só é aplicável quando, verificadas as demais condições, todos os comproprietários o afetem a habitação permanente. Tratando-se de imóvel em regime de propriedade horizontal a verba 2.42.1 só é aplicável à parte da empreitada proporcional à área bruta de construção do edifício ou das frações e a área excedente à de implantação (A), tal como definida nos termos do artigo 40.º do Código do IMI, a afetar a habitação, , correspondente às frações relativamente as quais se verifiquem as condições previstas naquela verba e nos números anteriores, consoante se destinem a venda ou arrendamento. Aos imóveis compostos por andares ou divisões suscetíveis de utilização independente, que não estejam constituídos em regime de propriedade horizontal, aplica-se o disposto no número anterior, com as necessárias adaptações. Para efeitos do n.º 1, a habitação permanente do adquirente corresponde ao seu domicílio fiscal. A verba 2.42.1 cessa a sua vigência a 31 de dezembro de 2032. Regularização do imposto a favor do Estado No caso de deixar de se verificar qualquer das condições para aplicação da taxa reduzida, nos termos da verba 2.42.1 da lista I anexa ao Código do IVA e do artigo anterior o sujeito passivo deve regularizar o imposto em falta, contando-se o prazo previsto no n.º 1 do artigo 94.º do Código do IVA do termo do prazo legal para o cumprimento daquelas condições. A regularização do IVA liquidado é efetuada através da substituição da declaração a que se refere a alínea c) do n.º 1 do artigo 29.º do Código do IVA, sem prejuízo dos juros e outras penalidades aplicáveis. Monitorização e avaliação Sem prejuízo das competências próprias da Autoridade Tributária e Aduaneira, o IHRU, I.P., assegura a monitorização da aplicação do disposto no presente decreto-lei, com a colaboração da Autoridade Tributária e Aduaneira, do Instituto dos Registos e Notariado, I.P., e do Instituto Nacional de Estatística, I.P.. A avaliação dos resultados da aplicação do presente decreto-lei é objeto de relatório intercalar a apresentar pelo IHRU, I.P. ao membro do Governo responsável pela área da habitação até 31 de dezembro de 2028, e de relatório final a apresentar do mesmo modo até 31 de dezembro de 2030. Plataformas eletrónicas e interoperabilidade Até 1 de junho de 2026, são disponibilizadas as adaptações nas plataformas eletrónicas necessárias para aplicação das alterações estabelecidas no presente decreto-lei, designadamente para efeitos de aplicação das disposições relativas ao REIA e ao RSAA. O IHRU, I.P., a Autoridade Tributária e Aduaneira, a Segurança Social e a Agência para a Reforma Tecnológica do Estado, I. P., devem estabelecer protocolos de interoperabilidade destinados a permitir a disponibilização das informações necessárias à aplicação e fiscalização das medidas previstas no presente decreto-lei. Capítulo IV Disposições finais e transitórias Referências legais Para os efeitos previstos em todas as normas legais e regulamentares e em todos os atos e contratos em vigor, considera-se que a partir da data de produção de efeitos estabelecida no n.º 2 do artigo 18.º: As referências ao Programa de Apoio ao Arrendamento e ao Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, na sua redação atual, ou a “arrendamento acessível” consideram-se feitas ao RSAA aprovado como anexo III ao presente decreto-lei ou ao arrendamento no âmbito desse regime; As referências aos limites do preço de renda do Programa de Apoio ao Arrendamento, nos termos do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, na sua redação atual, ou na Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho, na sua redação atual, consideram-se reportadas aos limites máximos de renda mensal previstos no artigo 4.º do Anexo III ao presente decreto-lei; Norma transitória O limite previsto no n.º 10 do artigo 78.º-E do Código do IRS, na redação conferida pelo presente decreto-lei, aplica-se a partir do ano de 2027, inclusive, aplicando-se no ano de 2026 o limite de € 900,00. Os contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento que se encontrem em vigor à data de entrada em vigor do RSAA, mantêm os efeitos fiscais atribuídos ao abrigo do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto nos n.ºs 1, 2, 4 e 5 do artigo 6.º e no artigo 7.º do RSAA. Os programas municipais de arrendamento acessível aprovados ao abrigo do artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, na sua redação atual, são considerados programas municipais de arrendamento acessível para os efeitos previstos no artigo 8.º do RSAA, dispensando-se a aplicação do disposto no n.º 3 desse artigo relativamente àqueles cuja compatibilidade tenha sido reconhecida nos termos do artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio. Regulamentação No prazo de 30 dias a contar da publicação do presente decreto-lei, são aprovadas as portarias referidas no n.º 6 do artigo 1.º e n.º 1 do artigo 8.º do anexo I ao presente decreto-lei e no n.º 1 do artigo 4.º do anexo III ao presente decreto-lei. Norma revogatória Sem prejuízo do disposto no artigo seguinte, são revogados os Decretos-Leis n.ºs 68/2019, de 22 de maio, e 69/2019, de 22 de maio. Produção de efeitos O presente decreto-lei produz efeitos a 1 de janeiro de 2026, sem prejuízo do disposto nos números seguintes. Produzem efeitos a 1 de junho de 2026: A revogação dos decretos-leis referidos no artigo anterior; O regime dos CIA aprovado no anexo I ao presente decreto-lei; O RSAA aprovado no anexo III ao presente decreto-lei. A verba 2.42.1 da lista I anexa ao Código do IVA e o respetivo regime previsto no artigo 10.º, bem como o regime aprovado como anexo II ao presente decreto-lei, aplicam-se às prestações de serviços relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026. Os pedidos a que se refere o n.º 1 do artigo 4.º do regime aprovado como anexo II ao presente decreto-lei, relativos ao 1.º semestre de 2026, são entregues a partir de 1 de julho de 2026, contando-se o prazo de 12 meses desde essa data. Anexo I (a que se refere a alínea b) do n.º 2 do artigo 1.º) Contratos de investimento para arrendamento habitacional Forma, conteúdo e procedimento Podem ser concedidos benefícios fiscais, através de contrato de investimento para arrendamento (CIA), com um período de vigência de até 25 anos a contar da sua celebração, sem prejuízo do disposto no n.º 7. A minuta de CIA é aprovada por despacho dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação. O CIA é celebrado entre o investidor e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), em representação do Estado, sem prejuízo do disposto nos números seguintes. O CIA define os benefícios a atribuir e as condições da sua atribuição, incluindo os limites de renda aplicáveis e a possibilidade de atualização anual da renda, de acordo com os coeficientes de atualização legais aplicáveis à data da celebração do CIA, identificando os imóveis que constituem o seu objeto e a área de construção de edifícios prevista. Os procedimentos e requisitos para a apresentação e aprovação do CIA são regulamentados por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação. No âmbito de parcerias público-privadas constituídas ao abrigo do Decreto-Lei n.º 111/2012, de 23 de maio, na sua redação atual, o prazo do CIA é idêntico ao prazo do contrato de parceria. Condições de elegibilidade Para os efeitos de aplicação do presente regime, são elegíveis os investimentos quando: A área de construção de edifícios a destinar a arrendamento habitacional corresponda, pelo menos, a 700/1000 da totalidade da área de construção de edifícios abrangida, podendo o remanescente ser afeto a usos complementares ou compatíveis com a habitação; O valor mensal da renda dos contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional neles previstos não exceda os limites máximos definidos nos termos dos n.ºs 2 e 3 do artigo 2.º do presente decreto-lei.. Apenas são elegíveis para a celebração de CIA os investidores que reúnam os seguintes requisitos, a definir na portaria a que se refere o n.º 8 do artigo anterior: Possuir capacidade técnica e de gestão; Possuir contabilidade regularmente organizada de acordo com as disposições legais em vigor e que seja adequada às análises requeridas para a apreciação e o acompanhamento do investimento; O lucro tributável não ser determinado por métodos indiretos de avaliação; Apresentar a situação fiscal e contributiva regularizada. Os investidores ficam sujeitos às seguintes obrigações, nos termos a definir na portaria a que se refere o n.º 8 do artigo anterior: Identificar os prédios urbanos ou mistos ou frações autónomas, destinados a arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional nos termos do CIA, para os efeitos previstos na alínea a) do número anterior; Não transmitir os imóveis objeto do CIA, afetos ou a afetar a arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional, salvo se essa transmissão ocorrer em simultâneo com a transmissão da posição contratual nos termos previstos no artigo 7.º. Disponibilizar todos os elementos que lhe forem solicitados pelas entidades competentes para efeitos de acompanhamento, controlo e fiscalização do investimento, nos prazos por estas estabelecidos; Comunicar às entidades competentes qualquer alteração ou ocorrência que ponha em causa os pressupostos relativos à aprovação do investimento, a sua realização pontual, bem como as obrigações estabelecidas no CIA; Cumprir atempadamente as obrigações legais a que estejam vinculados, designadamente as tributárias e contributivas; Cumprir as demais obrigações estabelecidas no CIA e no presente regime. Benefícios fiscais Aos CIA são aplicáveis os seguintes benefícios fiscais: Isenção do imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT) suportado na aquisição de: Terrenos para construção e outros prédios urbanos para construção ou reabilitação destinados a arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional; Prédios urbanos ou mistos ou frações autónomas para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional; Isenção do imposto do selo, relativamente à transmissão dos imóveis referidos na alínea anterior; Isenção do imposto municipal sobre imóveis (IMI), relativamente aos imóveis referidos na alínea a), por um período de até 8 anos, a contar do ano da aquisição, inclusive; Redução de 50 % da taxa de IMI relativamente aos imóveis referidos na alínea a) no período remanescente de vigência do CIA, até ao limite previsto no n.º 3 do artigo 16.º do Regime Financeiro das Autarquias Locais e das Entidades Intermunicipais, aprovado pela Lei n.º 73/2013 de 3 de setembro, na sua redação atual; Aplicação da taxa reduzida, prevista na verba 2.42.2 da lista I anexa ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA), às empreitadas de construção ou reabilitação dos prédios urbanos ou frações autónomas de prédios urbanos para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional referidos na alínea a); Isenção do adicional ao IMI relativamente aos imóveis referidos na alínea a) durante o período de vigência do CIA; Restituição de 50% do montante equivalente ao IVA suportado em serviços de arquitetura, projetos e estudos relacionados com a construção ou reabilitação dos imóveis referidos na alínea a); Redução de 50% da taxa prevista na verba 29.2 da TGIS, em função da proporção dos ativos detidos pelo organismo de investimento alternativo objeto de contratos de arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional abrangidos pelo CIA. A aplicação das isenções previstas nas alíneas a), c) e d) do número anterior depende de deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, nos termos do n.º 2 e 3 do artigo 16.º do Regime Financeiro das Autarquias Locais e das Entidades Intermunicipais, aprovado pela Lei n.º 73/2013 de 3 de setembro, na sua redação atual. Para efeitos da aplicação da taxa reduzida, prevista na verba 2.42.2 da lista I anexa ao Código do IVA a que se refere a alínea e) do n.º 1, aplica-se o regime previsto nos n.ºs 3 e 4 do artigo 10.º do presente decreto-lei, com as necessárias adaptações. O pedido de restituição previsto na alínea g) do n.º 1 é apresentado pelo beneficiário por transmissão eletrónica de dados, a partir do segundo mês seguinte à emissão dos documentos de suporte, até ao termo do prazo de um ano da data de emissão daqueles. Os pedidos de restituição são analisados pela Autoridade Tributária e Aduaneira no prazo de 90 dias após confirmação da respetiva elegibilidade pelo IHRU, I.P., por transmissão eletrónica de dados. As restituições autorizadas são pagas exclusivamente por transferência bancária para o IBAN (número internacional de conta bancária) que conste da base de dados da Autoridade Tributária e Aduaneira. Afetação a arrendamento As habitações a afetar a arrendamento, nos termos do CIA, devem ser objeto de contratos de arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional, de acordo com o regime legal estabelecido naquele contrato, nos seguintes prazos: No caso de imóveis a que se refere na subalínea i) da alínea a) do n.º 1 do artigo anterior, no prazo previsto no CIA, não podendo exceder 5 anos a contar da respetiva assinatura; No caso de imóveis a que se refere na subalínea ii) da alínea a) do n.º 1 do artigo anterior no prazo previsto no CIA, não podendo exceder um ano a contar da respetiva assinatura. Em caso de impedimento justificado, designadamente por motivo não imputável ao investidor, o IHRU, I.P., pode autorizar a prorrogação do prazo estabelecido na alínea a) do número anterior pelo período necessário. Para efeitos do presente regime, as habitações a que se refere o n.º 1 devem ser objeto de contrato de arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional durante o período mínimo de oito meses por cada ano completo de vigência do CIA, salvo impedimento justificado. Reequilíbrio económico-financeiro As alterações legislativas e regulamentares que alterem o regime de fixação e atualização de rendas ou outro regime contratual relevante, que afete o equilíbrio económico-financeiro dos contratos celebrados ao abrigo de um CIA, conferem ao investidor o direito a indemnização, nos termos do disposto no artigo 282.º do Código dos Contratos Públicos. Artigo 6.º Resolução O IHRU, I.P., pode propor a resolução do CIA, quando se verifique uma ou mais das seguintes situações: Não cumprimento das condições e obrigações estabelecidas no contrato, nos prazos aí fixados, por facto imputável ao investidor; Não cumprimento atempado das obrigações fiscais e contributivas por parte do investidor; Recusa injustificada em fornecer informações e documentos demonstrativos do cumprimento das condições e deveres estabelecidos no artigo 3.º e no n.º 1 do artigo 8.º, ou fornecimento de informações ou documentos falsos a esse respeito. Compete aos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação a aprovação, por despacho, da resolução a que se refere o número anterior. Efeitos da resolução A resolução do contrato nos termos do artigo anterior implica a perda dos benefícios fiscais atribuídos pelo CIA até à data da notificação dessa resolução, e o consequente pagamento dos montantes correspondentes às seguintes percentagens: No caso de incumprimento ocorrido durante os primeiros 10 anos de vigência, 100%; No caso de incumprimento ocorrido após o decurso de 10 anos de vigência do CIA e antes de faltarem cinco anos para o termo do seu prazo de vigência, 50%; No caso de incumprimento ocorrido nos últimos cinco anos de vigência, 30%. As importâncias devidas ao abrigo do número anterior devem ser pagas no prazo de 30 dias, contados da notificação da resolução do contrato, acrescidas de juros compensatórios, nos termos do artigo 35.º da Lei Geral Tributária, havendo lugar a procedimento executivo na falta de pagamento dentro daquele prazo. Transmissão A posição contratual do CIA pode ser livremente transmitida, desde que, cumulativamente: Os imóveis afetos ou a afetar a arrendamento habitacional nos termos do CIA sejam transmitidos na totalidade; O transmissário demonstre os requisitos de elegibilidade estabelecidos nos termos do n.º 2 do artigo 2.º; O contrato de transmissão inclua a assunção expressa, pelo transmissário, das condições e dos deveres estabelecidos no CIA e no presente anexo, relativamente a todos os imóveis destinados a arrendamento habitacional, bem como a responsabilidade pelo cumprimento desses deveres e condições, o que deve constar obrigatoriamente do título de transmissão, sob pena de nulidade do negócio jurídico de transmissão. Verificados os requisitos estabelecidos no número anterior, a transmissão da posição contratual é autorizada mediante despacho do membro do Governo responsável pela área da habitação, mediante proposta do IHRU, I. P.. Registo predial A autorização para a transmissão dos imóveis afetos a arrendamento nos termos do CIA, a que se refere o n.º 2 do artigo anterior, configura um ónus sujeito a registo predial, a promover pelo IHRU, I.P., nos termos estabelecidos por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas da habitação e da justiça. O registo referido no número anterior caduca com termo do prazo de vigência a que se refere o n.º 1, sem prejuízo de poder ser cancelado, ou reduzido aos imóveis afetos a habitação, com base em declaração emitida pelo IRHU, I.P., comprovativa dos factos registados. Fiscalização e acompanhamento Sem prejuízo das competências próprias da Autoridade Tributária e Aduaneira em matéria de fiscalização e acompanhamento, a verificação do cumprimento dos contratos investimento abrangidos pelo presente anexo compete ao IHRU, I. P.. A Autoridade Tributária e Aduaneira presta ao IHRU, I.P., todas as informações ao seu dispor necessárias para o cumprimento do disposto no número anterior, designadamente os dados relativos à matriz predial e às declarações previstas no n.º 1 do artigo 19.º do Código do IMT e no n.º 1 do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo referentes aos imóveis abrangidos. O investidor do CIA envia ao IHRU, I.P., um relatório anual da execução do contrato de investimento, nos termos a definir por despacho do membro do Governo responsável pela área da habitação, sem prejuízo da prestação de informações ou esclarecimentos solicitados pelo IHRU, I.P. no âmbito da fiscalização e acompanhamento. A identificação dos imóveis abrangidos, a demonstração do cumprimento das condições e deveres exigíveis ao investidor no CIA, bem como as informações previstas no número anterior e as demais informações relativas à execução desses contratos, são comunicados através de plataforma eletrónica a disponibilizar para o efeito pelo IHRU, I.P.. Anexo II (a que se refere a alínea c) do n.º 2 do artigo 1.º) Regime de restituição parcial do montante equivalente ao IVA suportado por pessoas singulares em empreitadas de construção de imóveis para habitação própria e permanente Capítulo I Disposições gerais Objeto O presente regime regula a restituição parcial do montante equivalente ao imposto sobre o valor acrescentado (IVA) suportado, por pessoas singulares, fora do âmbito do exercício de uma atividade empresarial ou profissional, com a aquisição de serviços de empreitada de construção de imóveis destinados à respetiva habitação própria e permanente. Âmbito subjetivo e objetivo Podem beneficiar do presente regime as pessoas singulares que adquiram diretamente os serviços de empreitada de construção, fora do âmbito do exercício de uma atividade empresarial ou profissional, cuja exigibilidade do IVA ocorra até 31 de dezembro de 2032. Este regime aplica-se à aquisição de serviços de empreitada de construção de imóveis destinados a habitação própria e permanente do adquirente, cujo valor de aquisição do terreno ou, se superior, o valor patrimonial inscrito na matriz, acrescido dos custos de construção, não exceda os limites máximos definidos nos termos dos n.ºs 2 e 3 do artigo 2.º do presente decreto-lei. Para efeitos do número anterior, é incluído nos custos de construção o valor correspondente aos bens móveis, equipamentos ou partes acessórias que, pela sua natureza, fiquem ligados materialmente ao imóvel com carácter de permanência, bem como dos serviços que contribuam para a sua valorização. A este regime aplica-se ainda o disposto no artigo 10.º do presente decreto-lei, com as necessárias adaptações. Capítulo II Condições de elegibilidade Despesas elegíveis para restituição É elegível, para efeitos de cálculo da restituição, o IVA suportado nos serviços de empreitada de construção de imóveis abrangidos pelo presente regime em que tenha sido aplicada a taxa normal de imposto, que conste em faturas emitidas nos termos legais e cujos elementos tenham sido comunicados nos termos do artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 198/2012, de 24 de agosto. Não é elegível a mera aquisição de materiais incorporados na construção do imóvel. Capítulo III Procedimento Apresentação do pedido O pedido de restituição é apresentado, exclusivamente por transmissão eletrónica de dados, à Autoridade Tributária e Aduaneira, no prazo de 12 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE). O pedido deve ser acompanhado de: Identificação do imóvel; Identificação de todos os comproprietários, com menção da respetiva quota-parte, se aplicável; Contrato(s) de empreitada; Título de utilização, nos termos do RJUE; Comprovativo do valor do terreno; Faturas comprovativas da totalidade dos custos de construção. Os documentos de suporte devem ser mantidos em arquivo pelo prazo de cinco anos, sem prejuízo dos prazos de conservação de documentos estabelecidos para efeitos fiscais. O pedido de restituição pode ser corrigido por iniciativa do beneficiário no prazo previsto no n.º 1. Prazo de restituição A Autoridade Tributária e Aduaneira procede à restituição no prazo máximo de 150 dias a contar da receção do pedido devidamente instruído. Capítulo IV Pagamento e salvaguardas Montante e forma de restituição Ao abrigo do presente regime o montante restituído corresponde à diferença entre o montante do IVA efetiva e comprovadamente suportado à taxa normal e aquele que resultaria da aplicação da taxa reduzida que incida sobre as despesas elegíveis nos termos do artigo 3.º. As restituições são pagas exclusivamente por transferência bancária para o IBAN (número internacional de conta bancária) que conste da base de dados da Autoridade Tributária e Aduaneira. Reposição No caso de deixar de se verificar qualquer das condições para aplicação do presente regime, a Autoridade Tributária e Aduaneira pode proceder à correção do montante restituído no prazo de 4 anos contados do termo do prazo legal para o cumprimento daquelas condições, sendo emitida a liquidação adicional correspondente. Capítulo V Disposições finais Regime subsidiário Em tudo o que não estiver expressamente previsto no presente anexo, aplica-se o Código do IVA e respetiva legislação complementar. Anexo III (a que se refere a alínea d) do n.º 2 do artigo 1.º) Regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA) Objeto O regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA) estabelece: Os requisitos mínimos a observar para que os contratos de arrendamento e subarrendamento sejam qualificados como “contratos de arrendamento acessível”, para os fins previstos em lei ou regulamento; O regime fiscal aplicável aos contratos de arrendamento acessível; O regime aplicável aos programas municipais de arrendamento acessível; O regime aplicável aos contratos de arrendamento acessível celebrados por entidades públicas. Âmbito O RSAA aplica-se a: Contratos de arrendamento, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional de prédios urbanos ou mistos, relativos a frações autónomas ou partes de prédio urbano ou misto suscetíveis de utilização autónoma, bem como os relativos a partes de habitação situadas nos mesmos; Programas aprovados pelos municípios e entidades intermunicipais tendo por finalidade o incentivo à oferta de habitação na modalidade de arrendamento acessível. Finalidade e objeto do contrato Os contratos de arrendamento acessível, previstos na alínea a) do artigo anterior, podem ter por finalidade: Residência permanente; Residência temporária, no caso de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional para fim especial transitório, nos termos do n.º 3 do artigo 1095.º do Código Civil, cujo arrendatário tenha residência fiscal em concelho distinto do imóvel locado. Os contratos para residência temporária a que se refere a alínea b) do número anterior podem ter por objeto: A totalidade da habitação correspondente ao prédio urbano ou misto, fração autónoma ou da parte de prédio urbano ou misto suscetível de utilização autónoma; Parte da habitação referida na alínea anterior que possua os seguintes requisitos cumulativos: Acesso autónomo à entrada principal da habitação, a uma casa de banho completa e à cozinha; Quarto com janela para o exterior ou varanda ou marquise em contacto direto com o exterior. Os contratos de arrendamento acessível regem-se pelo regime geral de arrendamento urbano para habitação, nos termos do Código Civil e do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro, na sua redação atual. Limite máximo de renda mensal Nos contratos de arrendamento acessível, a renda mensal deve ser igual ou inferior ao limite máximo por tipologia a definir em portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação, tendo por base 80% da mediana de valores de renda divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística, I.P. (INE, I.P.) para o concelho do locado, e podendo tomar em consideração as características dos imóveis, designadamente o nível de eficiência energética e a disponibilidade de estacionamento privativo. Os limites máximos de renda referidos nos números anteriores são objeto de atualização automática de acordo com o fator de atualização previsto no artigo 24.º do NRAU, na sua redação atual. Os limites máximos de renda aplicáveis nos termos do presente artigo não incluem as despesas ou encargos que sejam devidos nos termos do artigo 1078.º do Código Civil, na sua redação atual. Prazo contratual Os contratos de arrendamento acessível para residência permanente a que se refere a alínea a) do n.º 1 do artigo 3.º devem ter prazo mínimo de três anos. Os contratos de arrendamento para residência temporária a que se refere a alínea b) do n.º 1 do artigo 3.º devem ter prazo mínimo de três meses. O contrato referido no número anterior pode ser renovado, desde que a finalidade temporária se mantenha. Regime fiscal Os rendimentos prediais dos contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional que observem as condições estabelecidas no presente capítulo estão isentos de tributação em imposto sobre o rendimento de pessoas singulares e imposto sobre o rendimento de pessoas coletivas. Caso o contribuinte opte pelo englobamento dos rendimentos prediais, os rendimentos isentos nos termos do número anterior são obrigatoriamente englobados para efeito de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos. Para os efeitos previstos nos números anteriores, o senhorio submete na plataforma eletrónica do disponibilizada pelo IHRU, I.P., até ao dia 15 de janeiro do ano seguinte à data da celebração do contrato: Cópia do contrato celebrado; Comprovativo do registo do contrato no Portal das Finanças. Cumprido o disposto no número anterior, o contrato é objeto de comunicação a efetuar pelo IHRU, I.P. à Autoridade Tributária e Aduaneira, até ao final do mês de fevereiro desse ano, ficando automaticamente sujeito ao regime fiscal estabelecido nos n.ºs 1 e 2, com efeitos a partir da data da sua celebração. O disposto nos n.ºs 1 e 2 abrange as renovações contratuais e mantêm-se em caso de transmissão do locado, desde que o contrato se mantenha em vigor. Incumprimento O incumprimento dos requisitos estabelecidos nos artigos anteriores implica a perda dos benefícios fiscais concedidos desde o momento do incumprimento com a consequente obrigação de proceder à declaração desse facto para efeitos de regularização da diferença entre o montante do imposto que foi pago em cada ano e aquele que deveria ter sido pago, acrescida de juros compensatórios. A verificação do incumprimento nos termos do número anterior compete ao IHRU, I. P., havendo lugar a audiência prévia dos interessados nos termos do Código do Procedimento Administrativo. Para efeitos do disposto no n.º 1, suspende-se o prazo de caducidade do direito à liquidação de imposto nos termos da alínea c) do n.º 2 do artigo 46.º da Lei Geral Tributária. Programas municipais de arrendamento acessível O disposto no artigo 6.º aplica-se aos contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional celebrados no âmbito de programas municipais de arrendamento acessível aprovados por municípios ou por entidades intermunicipais, desde que observem os limites máximos de renda e os prazos mínimos de contrato estabelecidos nos artigos 4.º e 5.º. Para o efeito previsto no número anterior, o município ou a entidade intermunicipal envia à entidade gestora informação sobre o programa municipal em questão e sobre os contratos nele abrangidos, podendo, igualmente, proceder ao cumprimento do disposto no n.º 3 do artigo 6.º por conta dos proprietários aderentes ao programa municipal, desde que obtido o consentimento devido para o efeito. No prazo de 30 dias a contar da comunicação prevista no número anterior, e observada a compatibilidade com os limites máximos de renda e os prazos mínimos de contrato estabelecidos nos artigos 4.º e 5.º, o IHRU, I.P., comunica à Autoridade Tributária e Aduaneira o programa municipal de arrendamento acessível, registando-o na plataforma eletrónica disponibilizada para o efeito e informando o município. Caso não seja demonstrada a compatibilidade do programa municipal com o disposto nos artigos 4.º e 5.º, há lugar a audiência prévia do interessado, nos termos gerais. Arrendamento acessível público As entidades públicas podem, ao abrigo do presente decreto-lei, celebrar contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional nos termos do artigo 7.º, tendo por objeto prédios urbanos, partes de prédios urbanos, partes urbanas de prédios mistos ou frações autónomas que não se encontrem legalmente vinculados ao regime de arrendamento apoiado ou a outro regime especial de arrendamento público. Os contratos previstos no n.º 1 consideram-se celebrados em modalidade de renda reduzida, para os efeitos previstos no n.º 2 do artigo 19.º do Decreto-Lei n.º 37/2018, de 4 de junho, sempre que sejam observadas as condições estabelecidas nesse decreto-lei, designadamente as relativas à determinação e limites máximos dos rendimentos dos beneficiários. A celebração dos contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional previstos no número anterior pode destinar-se a assegurar a transição de regimes de arrendamento, nos termos previstos no n.º 3 do artigo 42.º da Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro, sem prejuízo das garantias legais dos arrendatários para os dos beneficiários. Aos contratos previstos no presente artigo, apenas é obrigatória a aplicação das disposições do presente decreto-lei relativas aos limites máximos de renda, nos termos do artigo 8.º, e aos prazos mínimos de contrato, nos termos do artigo 9.º. --- Admissão — Nota de Admissiblidade - 03/12/2025 NOTA DE ADMISSIBILIDADE [Prevista no n.º 2 do artigo 125.º do Regimento (RAR), para efeitos do disposto na alínea c) do n.º 1 do artigo 16.º e no n.º 3 do artigo 125.º do RAR] Forma da iniciativa: Proposta de Lei Número/Legislatura/Sessão legislativa: 47/XVII/1.ª Proponente(s): Governo (GOV) Título: «Autoriza o Governo a aprovar medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação» A iniciativa respeita o limite de não renovação na mesma sessão legislativa (n.º 4 do artigo 167.º da CRP e n.º 3 do artigo 120.º do RAR)? Sim O proponente junta ficha de avaliação prévia de impacto de género (deliberação da CL e Lei n.º 4/2018, de 9 de fevereiro)? Sim Justifica-se a audição dos órgãos de governo próprio das regiões autónomas (artigo 142.º do RAR, para efeitos do n.º 2 do artigo 229.º da CRP)? Não parece justificar-se A iniciativa foi agendada pela CL ou tem pedido de arrastamento? Não O Governo apresenta a iniciativa com pedido de prioridade e urgência, tendo requerido para o efeito a adoção de processo de urgência. Comissão competente em razão da matéria e eventuais conexões: Comissão de Orçamento, Finanças e Administração Pública (5.ª) em conexão com a Comissão de Infraestruturas, Mobilidade e Habitação (14.ª) Conclusão: A apresentação desta iniciativa parece cumprir os requisitos formais de admissibilidade previstos na Constituição e no Regimento da Assembleia da República. Assembleia da República, 2 de dezembro de 2025 O Assessor Parlamentar, José Filipe Sousa Divisão de Apoio ao Plenário