Cria um regime de proteção dos mutuários em situação de agravamento significativo da taxa de esforço no crédito à habitação própria e permanente

Projeto de Lei n.º 756/XVII/2.ª Cria um regime de proteção dos mutuários em situação de agravamento significativo da taxa de esforço no crédito à habitação própria e permanente Exposição de motivos A habitação constitui uma das dimensões essenciais da segurança e estabilidade das famílias. Para uma parte significativa dos portugueses, a aquisição de habitação própria representa não apenas o maior investimento realizado ao longo da vida, mas também um compromisso financeiro assumido durante várias décadas, cuja sustentabilidade depende necessariamente da evolução dos rendimentos familiares, das condições económicas e do custo do financiamento. A natureza particularmente longa dos contratos de crédito à habitação torna as famílias inevitavelmente vulneráveis a alterações das circunstâncias económicas que não podem antecipar ou controlar. Uma subida significativa das taxas de juro, uma redução inesperada do rendimento disponível ou qualquer outro choque económico relevante pode transformar uma prestação inicialmente comportável num encargo dificilmente suportável, ainda que o mutuário tenha cumprido escrupulosamente as suas obrigações durante largos anos. Os últimos anos demonstraram precisamente essa vulnerabilidade. A rápida subida das taxas de juro ocorrida na sequência da alteração da política monetária do Banco Central Europeu decorrente de pressões inflacionistas traduziu-se num aumento expressivo das prestações suportadas por muitas famílias portuguesas com contratos indexados à Euribor. A posterior redução das taxas permitiu aliviar parcialmente essa pressão, mas não eliminou o risco inerente a contratos de longa duração sujeitos à evolução das condições financeiras. Os números mais recentes do Banco de Portugal demonstram a dimensão económica e social deste mercado. No final de 2025, as instituições de crédito tinham em carteira cerca de 1,33 milhões de contratos de crédito à habitação, correspondentes a um saldo em dívida de aproximadamente 111,7 mil milhões de euros, mais 11,6% do que no ano anterior. O saldo médio em dívida por contrato ascendia já a cerca de 84 mil euros. Particularmente relevante é o facto de, apesar da crescente contratação de empréstimos a taxa mista, 68,1% dos contratos de crédito à habitação existentes no final de 2025 continuarem sujeitos a taxa variável, representando 50,6% do saldo total em dívida. Aos contratos de taxa variável acresciam ainda os contratos de taxa mista, que representavam 28,1% da carteira e que, terminado o respetivo período de taxa fixa, ficam igualmente expostos à evolução do indexante aplicável. Estamos, assim, perante compromissos financeiros de duração muito longa e sujeitos, em grande parte, ao risco de variação das taxas de juro. O prazo médio dos contratos existentes em carteira era, no final de 2025, de 33,5 anos, mantendo ainda esses contratos um prazo médio remanescente de 22,1 anos. Nos novos contratos celebrados em 2025, a maturidade média aumentou para 31,7 anos. Não se pretende com a presente iniciativa transmitir uma imagem de incumprimento generalizado que os dados disponíveis não sustentam. Pelo contrário, o rácio de incumprimento do crédito à habitação permaneceu em níveis historicamente reduzidos, situando-se, em dezembro de 2025, em cerca de 0,1% do montante de crédito. Este resultado deve ser valorizado. No entanto, deve igualmente constituir um incentivo à adoção de mecanismos eficazes de prevenção, capazes de evitar que dificuldades temporárias ou alterações abruptas das condições económicas se convertam desnecessariamente em situações de incumprimento definitivo. Prevenir é, neste domínio, manifestamente preferível a remediar. Uma família que mantém rendimentos e capacidade económica estrutural, mas que atravessa uma situação temporária de elevada taxa de esforço, não deve ser empurrada para o incumprimento quando uma alteração do prazo, um período de carência de capital, uma alteração do regime de taxa, uma redução do spread ou outra solução contratual razoável possa permitir a continuação do cumprimento das suas obrigações. Essa solução protege o mutuário, mas protege igualmente a própria instituição credora e a estabilidade do sistema financeiro. A manutenção de um contrato economicamente sustentável é, em regra, preferível ao incumprimento, à acumulação de juros de mora, à execução da garantia hipotecária e aos custos económicos e sociais associados à perda da habitação própria e permanente. O ordenamento jurídico português já reconhece a importância da prevenção do incumprimento. O Decreto-Lei n.º 227/2012, de 25 de outubro, estabeleceu princípios e procedimentos destinados à prevenção e regularização das situações de incumprimento, designadamente através do Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI) e do Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI). O referido regime determina o acompanhamento dos contratos pelas instituições e prevê que, perante indícios de degradação da capacidade financeira, sejam avaliadas soluções adequadas à situação do cliente. Todavia, a experiência de aplicação destes mecanismos demonstra que existe margem para reforçar a eficácia da prevenção. Segundo o Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito de 2025 do Banco de Portugal, foram iniciados, nesse ano, 801 780 processos PARI relativos ao crédito à habitação e hipotecário, correspondentes a 309 989 contratos. Entre os processos concluídos, 29,9% terminaram por falta de acordo entre a instituição e o cliente. Apenas 775 processos terminaram através da obtenção de um acordo entre as partes, representando cerca de 0,1% dos processos concluídos. O próprio Banco de Portugal assinala, relativamente aos mecanismos de regularização, que a reduzida proporção de processos concluídos através de acordo aponta para limitações da via negocial enquanto mecanismo de resolução do incumprimento. Paralelamente, os dados demonstram que a renegociação constitui um instrumento efetivamente utilizado pelas famílias. Em 2025 foram realizadas 49 795 renegociações, incidindo sobre 45 539 contratos de crédito à habitação e envolvendo mais de 5,1 mil milhões de euros. Em 98,2% das renegociações realizadas, os mutuários não apresentavam qualquer situação de incumprimento, demonstrando que a renegociação desempenha sobretudo uma função preventiva e não apenas uma função de regularização de dívidas já vencidas. É precisamente nesta fase preventiva que a presente iniciativa pretende atuar. Atualmente, fora dos mecanismos específicos legalmente previstos, a alteração das condições de um contrato de crédito depende do acordo entre o cliente e a instituição de crédito, podendo esta recusar a renegociação. O Banco de Portugal esclarece igualmente que, quando a renegociação ocorre, não podem ser cobradas comissões pela sua análise nem pode a mesma ficar dependente da aquisição de outros produtos ou serviços financeiros. Importa, por isso, densificar os mecanismos existentes quando esteja em causa a habitação própria e permanente e se verifique um agravamento objetivo e significativo da taxa de esforço do agregado familiar. A presente iniciativa estabelece, assim, um regime dirigido especificamente aos mutuários cuja prestação represente uma parcela particularmente elevada do rendimento familiar. Não se estabelece, contudo, uma solução contratual única ou determinada administrativamente. A instituição de crédito fica obrigada a analisar a capacidade financeira do mutuário e a apresentar pelo menos duas alternativas adequadas à recuperação de uma taxa de esforço sustentável, podendo estas passar pelo alargamento do prazo do empréstimo, por um período temporário de carência de capital, pela alteração da modalidade de reembolso ou do regime de taxa de juro, pela redução do spread ou por outra solução considerada apropriada. Preserva-se, desta forma, a liberdade de escolha e a responsabilidade das partes, mas assegura-se que a renegociação não se resume a uma possibilidade meramente formal. Durante o período necessário à avaliação e negociação, e desde que o mutuário cumpra os seus deveres de colaboração e forneça os elementos necessários à análise da sua capacidade financeira, são igualmente estabelecidas garantias temporárias destinadas a assegurar que o procedimento possa decorrer de forma útil, evitando a execução da garantia hipotecária. A proteção da casa de família não exige a eliminação das responsabilidades de quem contraiu crédito, nem deve significar a transferência indiscriminada dessas responsabilidades para terceiros. Exige, isso sim, que o sistema disponha de instrumentos eficazes para distinguir a incapacidade definitiva de pagamento de uma dificuldade conjuntural suscetível de ser ultrapassada através de uma reestruturação equilibrada. É essa resposta preventiva, proporcional e responsável que a presente iniciativa procura estabelecer. Assim, nos termos constitucionais e regimentais aplicáveis, os Deputados do Grupo Parlamentar do Chega apresentam o seguinte projeto de lei: Artigo 1.º Objeto A presente lei cria um regime especial de prevenção do incumprimento e de proteção dos mutuários de contratos de crédito à habitação para habitação própria e permanente, quando se verifique um agravamento significativo da respetiva taxa de esforço. Artigo 2.º Âmbito de aplicação 1 – O regime previsto na presente lei aplica-se aos contratos de crédito garantidos por hipoteca sobre imóvel destinado a habitação própria e permanente do mutuário ou do seu agregado familiar. 2 – O presente regime não é aplicável a contratos destinados à aquisição de segunda habitação, habitação para arrendamento ou outros imóveis destinados predominantemente a fins de investimento. Artigo 3.º Situação de agravamento significativo da taxa de esforço 1 – Para efeitos da presente lei, considera-se existir agravamento significativo da taxa de esforço quando os encargos mensais associados ao crédito à habitação própria e permanente representem uma percentagem igual ou superior a 55% do rendimento líquido mensal do agregado familiar. 2 – Independentemente do disposto no número anterior, sempre que a taxa de esforço seja igual ou superior a 50%, a instituição de crédito deve proceder oficiosamente à avaliação da situação financeira do mutuário. 3 – Para efeitos do presente artigo, são considerados os rendimentos líquidos regulares do agregado familiar e os encargos diretamente associados ao contrato de crédito à habitação. Artigo 4.º Direito à renegociação 1 – Verificadas as condições previstas no artigo anterior, o mutuário tem direito a requerer à instituição de crédito a renegociação das condições do contrato. 2 – Recebido o requerimento, a instituição de crédito procede à avaliação da capacidade financeira do mutuário e apresenta, no prazo máximo de 20 dias úteis, pelo menos duas propostas adequadas à recuperação de uma taxa de esforço sustentável. 3 – As propostas previstas no número anterior podem incluir, designadamente: a) O alargamento do prazo do contrato; b) A introdução de um período temporário de carência de amortização de capital; c) A alteração da modalidade de reembolso; d) A alteração do regime de taxa de juro; e) A redução temporária ou definitiva do spread; f) Outras soluções de reestruturação adequadas às circunstâncias económicas e financeiras do mutuário. 4 – A instituição de crédito deve fundamentar por escrito a inadequação ou impossibilidade de aplicação das medidas previstas no número anterior que tenham sido expressamente solicitadas pelo mutuário. 5 – O disposto no presente artigo não implica qualquer perdão ou redução do capital em dívida. Artigo 5.º Proteções durante a renegociação 1 – A instituição de crédito não pode cobrar quaisquer comissões ou despesas pela análise, apresentação ou formalização das propostas efetuadas ao abrigo da presente lei. 2 – A renegociação não pode ficar condicionada à contratação de novos produtos ou serviços financeiros pelo mutuário. 3 – A instituição de crédito não pode aumentar o spread ou agravar outros encargos exclusivamente em consequência do recurso do mutuário ao regime previsto na presente lei. 4 – Durante o procedimento de renegociação e enquanto o mutuário cumprir os deveres de colaboração e prestação de informação necessários à avaliação da sua situação financeira, a instituição de crédito não pode: a) Resolver o contrato com fundamento no agravamento da situação financeira que determinou o recurso ao presente regime; b) Promover a execução da hipoteca sobre a habitação própria e permanente; c) Ceder o crédito a terceiro com a finalidade de contornar as garantias previstas na presente lei. Artigo 6.º Período temporário de carência de capital 1 – Quando a situação económica do mutuário seja suscetível de recuperação e tal solução seja adequada à prevenção do incumprimento, pode ser estabelecido um período de carência de amortização de capital entre 6 e 12 meses. 2 – Durante o período referido no número anterior, o mutuário mantém o pagamento dos juros contratualmente devidos. 3 – O prazo do contrato pode ser prorrogado por período correspondente ao período de carência, sem prejuízo dos limites prudenciais e legais aplicáveis. Artigo 7.º Supervisão Compete ao Banco de Portugal fiscalizar o cumprimento das obrigações previstas na presente lei, no âmbito das suas competências de supervisão. Artigo 8.º Articulação com outros mecanismos de prevenção do incumprimento O disposto na presente lei não prejudica a aplicação de outros regimes legais ou regulamentares de prevenção e regularização de situações de incumprimento, sempre que estes sejam mais favoráveis ao mutuário. Artigo 9.º Regulamentação O Governo regulamenta, no prazo de 60 dias após a publicação da presente lei, os procedimentos necessários à sua execução. Artigo 10.º Entrada em vigor A presente Lei entra em vigor no dia seguinte à sua publicação em Diário da República. Palácio de São Bento, 17 de setembro de 2026 Os Deputados do Grupo Parlamentar do CHEGA