Promoção de verdadeiras rendas moderadas (Altera o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 30 de maio de 2026)

R Representação Parlamentar Projeto de Lei n.º 633/XVII/1.ª Promoção de verdadeiras rendas moderadas (Altera o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 30 de maio de 2026) Exposição de motivos Portugal atravessa a mais grave crise habitacional das últimas décadas. Em 2025, os preços das casas aumentaram 17,6 por cento, o maior crescimento anual desde que o Instituto Nacional de Estatística iniciou esta série estatística, em 2009. Em abril de 2026, o preço mediano da habitação atingiu, pelo sexto mês consecutivo, um novo máximo histórico. Portugal é, trimestre após trimestre, o país da zona euro onde a habitação encarece mais depressa. Perante este quadro, o Governo apresentou, e o Presidente da República promulgou, um pacote legislativo que cria um conjunto de benefícios fiscais à habitação. Entre eles, destaca-se a redução da taxa autónoma de IRS sobre os rendimentos prediais, dos atuais 25 por cento para 10 por cento, aplicável a todos os contratos de arrendamento habitacional, novos e existentes, cuja renda mensal não exceda 2300 euros. A esta renda, o Governo chamou moderada. O conceito é, em si mesmo, insustentável. Num país em que o salário mínimo nacional é, em 2026, de 920 euros, qualificar como "moderada" uma renda de 2300 euros equivale a admitir que apenas é razoável para quem ganhe duas vezes e meia o salário mínimo, ou seja, para uma minoria muito reduzida das famílias portuguesas. Os dados do mercado confirmam a distorção: segundo o índice idealista, oito em cada dez casas anunciadas para arrendamento no verão de 2025 tinham rendas entre 400 e 2.300 euros. O teto fixado pelo Governo abrange, assim, a quase totalidade do mercado em vigor. Não isola um segmento de habitação verdadeiramente acessível; subsidia, com receita fiscal, rendas que já são impagáveis para a esmagadora maioria dos arrendatários. A esta primeira insuficiência acresce outra, de natureza estrutural: o benefício fiscal não impõe aos senhorios qualquer contrapartida concreta. Não obriga à manutenção do valor da renda, não exige a sua redução, não fixa qualquer compromisso com o inquilino. Um senhorio que receba uma renda mensal de 1500 euros passa a pagar 1800 euros de imposto anual, em vez dos atuais 4500, uma poupança fiscal de 2700 euros, sem que o arrendatário veja a sua renda diminuir um único cêntimo. Um parecer da autoria dos economistas Luís Clemente-Casinhas e Sofia Vale adverte que um benefício fiscal sem contrapartidas associadas é tipicamente capturado pelo mercado, sob a forma de margens acrescidas ou valorização do solo, sem efeito redutor sobre os preços finais. Os mesmos investigadores demonstraram, em estudo publicado na revista científica internacional Real Estate Economics, que a isenção de IMT criada em 2024 para os jovens até aos 35 anos foi absorvida pelo mercado em poucos meses, contribuindo, inclusive, para o aumento dos preços de imóveis que não beneficiavam da isenção. A evidência empírica é inequívoca: benefícios fiscais sem condições do lado da oferta inflacionam a habitação. A DECO PROteste e a Associação de Inquilinos Lisbonenses subscreveram alerta idêntico, advertindo que o limite de 2300 euros tenderá a funcionar como um piso para o qual as rendas inferiores convergirão, e não como um teto que as contenha. A esta crítica acresce uma ruptura conceptual com o ordenamento jurídico em vigor. Até à publicação do diploma em apreço, a noção legalmente consagrada de renda compatível com o direito constitucional à habitação não era moderada, categoria inexistente na lei portuguesa, mas sim acessível, e encontrava-se delimitada na Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho, que regulamenta o Programa de Arrendamento Acessível e estabelece limites máximos de renda mensal por tipologia e por concelho. Esses limites continuam, aliás, a ser a referência adoptada pelo próprio Código do IRS para a aplicação de outros benefícios fiscais, designadamente das reduções de taxa aplicáveis a contratos de longa duração (artigo 72.º, n.º 23, do CIRS). Em Lisboa, o limite máximo de renda fixado pela Portaria n.º 176/2019 para uma habitação de tipologia T2 é de 1.150 euros, exatamente metade do valor que o Governo passou a designar como "moderado". Substituir um critério ancorado em medianas estatísticas e em escalões municipais por um limiar único, nacional e desligado da realidade dos rendimentos é, em rigor, abandonar o conceito de habitação acessível enquanto categoria jurídica. O presente projeto de lei vem, precisamente, repor esse critério. Se o Governo insiste nos benefícios fiscais, com uma redução da taxa autónoma de IRS para 10 por cento e do IVA da construção para 6%, este projeto altera o critério de elegibilidade para que eles estejam subordinados a rendas acessíveis: o desconto fiscal passa a aplicar-se exclusivamente aos contratos cuja renda mensal não exceda os limites gerais por tipologia e concelho fixados na Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho. Por esta via, o benefício deixa de ser uma renúncia fiscal generalizada e converte-se numa condicionante para a celebração de contratos de arrendamento a preços verdadeiramente acessíveis. A solução é tecnicamente simples e juridicamente consistente. Não cria nenhum critério novo: utiliza o que o próprio Estado português já estabeleceu, e tem atualizado, desde 2019. Não introduz qualquer sobrecarga administrativa: as tabelas da Portaria são públicas e já aplicáveis no quadro fiscal vigente. Não prejudica os senhorios que pratiquem rendas acessíveis, que mantêm integralmente o benefício. Exclui apenas do âmbito da redução os contratos cuja renda exceda, manifestamente, os limites que o próprio ordenamento jurídico considera adequados. Em última análise, o que está em causa é a coerência elementar de uma política pública. Não se compreende que o Estado renuncie a receita fiscal para subsidiar rendas que ele próprio classifica, segundo os critérios em vigor há mais de seis anos, como excessivas. Não se compreende que se chame “moderada” a uma renda que, em Lisboa, duplica o limite legal da renda acessível para a mesma tipologia. Não se compreende, sobretudo, que, num momento de aceleração inédita dos preços da habitação, se atribua um benefício fiscal sem qualquer contrapartida, contra o aviso convergente dos peritos. Restituir, na lei, os limites da renda acessível é um ato de respeito pelo artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa, que consagra o direito à habitação para todos, e pela verdade das palavras: uma renda só pode ser chamada moderada se o for verdadeiramente. Assim, e nos termos constitucionais e regimentais aplicáveis, o Deputado do Bloco de Esquerda apresenta o seguinte Projeto de Lei: Artigo 1.º Objeto A presente Lei promove o acesso ao direito à habitação, procedendo à alteração do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 30 de maio de 2026. Artigo 2.º Alteração ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 30 de maio de 2026 São alterados o artigo 2º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 30 de maio de 2026 e o artigo 4.º do Anexo III do mesmo decreto-lei, que passam a ter a seguinte redação: «Artigo 2.º […] 1 - [...]. 2 - Para efeitos do número anterior apenas se consideram os imóveis cujo valor de aquisição para habitação ou de renda mensal seja considerado acessível, ou seja, não excedendo os seguintes limites: a) No caso da renda mensal acessível, o limite geral de preço de renda por tipologia que consta da Portaria n.º 176/2019, de 6 de julho atualizado anualmente, de acordo com o coeficiente fixado para a atualização das rendas habitacionais, arredondado à unidade euro imediatamente superior. b) [...]. 3 - [...]. 4 - [...]. ANEXO III Artigo 4.º […] 1 - Nos contratos de arrendamento acessível, a renda mensal deve ser igual ou inferior ao limite máximo por tipologia que consta da Portaria n.º 176/2019, de 6 de julho atualizado anualmente, de acordo com o coeficiente fixado para a atualização das rendas habitacionais, arredondado à unidade euro imediatamente superior. 2 - [...]. 3 - [...].» Artigo 3.º Entrada em vigor A presente lei entra em vigor com a aprovação do Orçamento do Estado subsequente à sua publicação. Assembleia da República, 22 de maio de 2026. O Deputado Fabian Figueiredo --- Discussão generalidade — DAR I série — 76-85 - 03/06/2026 I SÉRIE — NÚMERO 99 O Sr. Pedro Pinto (CH): — Muito bem! A Sr.ª Sónia Monteiro (CH): — Uma doença que afeta os vossos pais, os vossos companheiros e os vossos filhos, que vos veem a sofrer. Uma dor que não é só no corpo, mas nos olhos e na alma, e eles sofrem também porque não vos podem ajudar. Os vossos filhos crescem demasiado depressa porque aprendem cedo o que é viver com uma doença dentro de casa. É preciso garantir-lhes dignidade e melhores condições de vida e que nunca se sintam abandonados. Apelo à aprovação do nosso projeto, que visa contribuir para isso mesmo, melhorar a qualidade de vida das pessoas com fibromialgia e das suas famílias. Aplausos do CH. O Sr. Presidente (Marcos Perestrello): — Chegamos assim ao fim deste debate, agradeço às pessoas que assistiram das galerias a vossa presença. Passamos ao ponto 7 da nossa ordem do dia, que, além de ser o sétimo é também o último e trata da discussão das Petições n.os 127/XV/1.ª (Maria João Gomes Viegas) — Programa Mais Habitação – Pela recuperação e utilização dos imóveis devolutos do Estado e 104/XVI/1.ª (André Filipe Escoval Duarte e outros) — Pelo direito à habitação em Portugal, em conjunto com, na generalidade, os Projetos de Lei n.os 118/XVII/1.ª (CH) — Procede ao alargamento da isenção de IMT prevista no Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT) e 633/XVII/1.ª (BE) — Promoção de verdadeiras rendas moderadas (altera o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 30 de maio de 2026), e com os Projetos de Resolução n.os 219/XVII/1.ª (L) — Recomenda a realização urgente do levantamento exaustivo das famílias em situação de vulnerabilidade habitacional, 987/XVII/1.ª (IL) — Recomenda a criação de um regime de cedência de imóveis devolutos do Estado para valorização e arrendamento, 988/XVII/1.ª (CH) — Recomenda ao Governo a criação de um programa nacional de levantamento, transferência e reabilitação de património público habitacional devoluto, com prioridade aos bairros do Estado abandonados, 990/XVII/1.ª (PAN) — Recomenda ao Governo a adoção de medidas urgentes para garantir o direito à habitação e a disponibilização do património público devoluto para fins habitacionais, 997/XVII/1.ª (L) — Recomenda a afetação de património devoluto do Estado para o parque público de habitação e 999/XVII/1.ª (PCP) — Travar a especulação, garantir e proteger o direito à habitação. Encontram-se também presentes nas galerias subscritores destas petições, que peço à Câmara para saudarem, por favor. Aplausos gerais. Para abrir o debate, tem a palavra o Sr. Deputado que o Chega entender e indicar. Pausa. Tem assim a palavra, para uma intervenção, o Sr. Deputado João Tilly, do Chega. O Sr. João Tilly (CH): — Sr. Presidente e Srs. Deputados: Se queremos ajudar os jovens a fixarem-se no seu País, chega de proclamações vazias e vamos pôr mãos à obra. Se nada fizermos, a sangria desatada da inteligência jovem e criativa continuará. A juventude mais qualificada de sempre continuará a abandonar Portugal para ir desenvolver outros países, cada vez mais desenvolvidos. Isto não pode continuar, nós temos de mudar de rumo. Portugal não se desenvolve importando mão de obra barata, desqualificada e com uma produtividade cada vez mais baixa. Portugal desenvolve-se com a fixação da nossa melhor inteligência, estancando de vez o êxodo da nossa juventude qualificada. Portugal paga a formação e a qualificação dos nossos jovens, que outros países recebem sem pagarem um tostão por essa qualificação. Isto é o suicídio de um país. Em termos de políticas de habitação, Portugal vira à esquerda há 50 anos, em vez de seguir em frente, na senda do progresso. Virar à esquerda uma vez é estagnar, outra vez é andar para trás. E quem vira à esquerda