Garante rendas acessíveis para promover o direito à habitação (Altera a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro e o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 30 de maio de 2026)

R Representação Parlamentar Projeto de Lei n.º 767/XVII/2.ª Garante rendas acessíveis para promover o direito à habitação (Altera a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro e o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 30 de maio de 2026) Exposição de motivos Portugal atravessa a mais grave crise habitacional das últimas décadas. Em 2025, os preços das casas aumentaram 17,6 por cento, o maior crescimento anual desde que o Instituto Nacional de Estatística iniciou esta série estatística, em 2009. Em abril de 2026, o preço mediano da habitação atingiu, pelo sexto mês consecutivo, um novo máximo histórico. Portugal é, trimestre após trimestre, o país da zona euro onde a habitação encarece mais depressa. O relatório da Comissão Europeia sobre a Habitação, o preço da habitação em Portugal está inflacionado como em nenhum outro país da União Europeia. Este documento assinala uma sobrevalorização de 35% do mercado imobiliário português. A intervenção do Estado na limitação das rendas é uma medida urgente. O estabelecimento de critérios objetivos para a definição de tetos às rendas é uma medida justa. Razão pela qual o presente projeto de lei propõe a introdução na lei do Novo Regime de Arrendamento Urbano de um novo artigo que define tetos às rendas com base em critérios objetivos. Perante este quadro, o Governo apresentou, e o Presidente da República promulgou, um pacote legislativo que cria um conjunto de benefícios fiscais à habitação. Entre eles, destaca-se a redução da taxa autónoma de IRS sobre os rendimentos prediais, dos atuais 25 por cento para 10 por cento, aplicável a todos os contratos de arrendamento habitacional, novos e existentes, cuja renda mensal não exceda 2300 euros. A esta renda, o Governo chamou moderada. O conceito é, em si mesmo, insustentável. Num país em que o salário mínimo nacional é, em 2026, de 920 euros, qualificar como "moderada" uma renda de 2300 euros equivale a admitir que apenas é razoável para quem ganhe duas vezes e meia o salário mínimo, ou seja, para uma minoria muito reduzida das famílias portuguesas. Segundo o índice idealista, oito em cada dez casas anunciadas para arrendamento no verão de 2025 tinham rendas entre 400 e 2.300 euros. O teto fixado pelo Governo abrange, assim, a quase totalidade do mercado em vigor. Não isola um segmento de habitação verdadeiramente acessível. Assim, subsidia, com receita fiscal, rendas que já são impagáveis para a esmagadora maioria dos arrendatários. A esta primeira insuficiência acresce outra, de natureza estrutural: o benefício fiscal não impõe aos senhorios qualquer contrapartida concreta. Não obriga à manutenção do valor da renda, não exige a sua redução, não fixa qualquer compromisso com o inquilino. Um senhorio que receba uma renda mensal de 1500 euros passa a pagar 1800 euros de imposto anual, em vez dos atuais 4500, uma poupança fiscal de 2700 euros, sem que o arrendatário veja a sua renda diminuir um único cêntimo. Um parecer da autoria dos economistas Luís Clemente-Casinhas e Sofia Vale adverte que um benefício fiscal sem contrapartidas associadas é tipicamente capturado pelo mercado, sob a forma de margens acrescidas ou valorização do solo, sem efeito redutor sobre os preços finais. Os mesmos investigadores demonstraram, em estudo publicado na revista científica internacional Real Estate Economics, que a isenção de IMT criada em 2024 para os jovens até aos 35 anos foi absorvida pelo mercado em poucos meses, contribuindo, inclusive, para o aumento dos preços de imóveis que não beneficiavam da isenção. A evidência empírica é inequívoca: benefícios fiscais sem condições do lado da oferta inflacionam a habitação. A DECO PROteste e a Associação de Inquilinos Lisbonenses subscreveram alerta idêntico, advertindo que o limite de 2300 euros tenderá a funcionar como um piso para o qual as rendas inferiores convergirão, e não como um teto que as contenha. A esta crítica acresce uma ruptura conceptual com o ordenamento jurídico em vigor. Até à publicação do diploma em apreço, a noção legalmente consagrada de renda compatível com o direito constitucional à habitação não era moderada, categoria inexistente na lei portuguesa, mas sim acessível, e encontrava-se delimitada na Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho, que regulamenta o Programa de Arrendamento Acessível e estabelece limites máximos de renda mensal por tipologia e por concelho. Esses limites continuam, aliás, a ser a referência adoptada pelo próprio Código do IRS para a aplicação de outros benefícios fiscais, designadamente das reduções de taxa aplicáveis a contratos de longa duração (artigo 72.º, n.º 23, do CIRS). Em Lisboa, o limite máximo de renda fixado pela Portaria n.º 176/2019 para uma habitação de tipologia T2 é de 1.150 euros, exatamente metade do valor que o Governo passou a designar como "moderado". Substituir um critério ancorado em medianas estatísticas e em escalões municipais por um limiar único, nacional e desligado da realidade dos rendimentos e sem qualquer referência que justifique o valor é, em rigor, abandonar o conceito de habitação acessível enquanto categoria jurídica. O presente projeto de lei vem, precisamente, repor esse critério. Se o Governo insiste nos benefícios fiscais, com uma redução da taxa autónoma de IRS para 10 por cento e do IVA da construção para 6%, este projeto altera o critério de elegibilidade para que eles estejam subordinados a rendas acessíveis: o desconto fiscal passa a aplicar-se exclusivamente aos contratos cuja renda mensal não exceda os limites gerais por tipologia e concelho fixados na Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho. Por esta via, o benefício deixa de ser uma renúncia fiscal generalizada e converte-se numa condicionante para a celebração de contratos de arrendamento a preços verdadeiramente acessíveis. A solução é tecnicamente simples e juridicamente consistente. Não cria nenhum critério novo: utiliza o que o próprio Estado português já estabeleceu, e tem atualizado, desde 2019. Não introduz qualquer sobrecarga administrativa: as tabelas da Portaria são públicas e já aplicáveis no quadro fiscal vigente. Não prejudica os senhorios que pratiquem rendas acessíveis, que mantêm integralmente o benefício. Exclui apenas do âmbito da redução os contratos cuja renda exceda, manifestamente, os limites que o próprio ordenamento jurídico considera adequados. Não se compreende que o Estado renuncie a receita fiscal para subsidiar rendas que ele próprio classifica, segundo os critérios em vigor há mais de seis anos, como excessivas. Não se compreende que se chame “moderada” a uma renda superior a dois salários mínimos nacionais e que, em Lisboa, duplica o limite legal da renda acessível para a mesma tipologia. Não se compreende, sobretudo, que, num momento de aceleração inédita dos preços da habitação, se atribua um benefício fiscal sem qualquer contrapartida, contra o aviso convergente dos peritos. Restituir, na lei, os limites da renda acessível é um ato de respeito pelo artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa, que consagra o direito à habitação para todos, e pela verdade das palavras: uma renda só pode ser chamada moderada se o for verdadeiramente. Assim, e nos termos constitucionais e regimentais aplicáveis, a Deputada do Bloco de Esquerda apresenta o seguinte Projeto de Lei: Artigo 1.º Objeto A presente Lei promove o acesso ao direito à habitação, procedendo à alteração: do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro; do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 30 de maio de 2026. Artigo 2.º Alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano É aditado o artigo 24.º-A à Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, com a seguinte redação: «Artigo 24.º-A Renda máxima permitida 1 - Os novos contratos de arrendamento têm como valor limite de renda mensal o definido por portaria dos membros do Governo, tendo em consideração, designadamente, os seguintes fatores: a) Área; b) Qualidade do alojamento e das partes comuns do edifício onde se localiza, nomeadamente: i) anomalias na estrutura, cobertura, paredes, pavimentos, escadas, janelas, portas e instalações técnicas; ii) falta de luz e ventilação natural, iii) inexistência de instalações sanitárias e de banho, iv) cozinha com equipamento básico de fogão e frigorífico. v) instalações adequadas e funcionais de eletricidade, de distribuição de água e de drenagem de águas residuais; c) Certificação energética; d) Localização; e) Valor mediano das rendas por m² de novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares, de acordo com a última atualização divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P. (INE, I. P.); f) Tipologia. 2 - Os novos contratos de arrendamento de uma parte de habitação têm como valor limite de renda mensal o definido por portaria dos membros do Governo, tendo em consideração, designadamente, os seguintes fatores: a) Valor de referência do preço de renda da habitação onde se insere o alojamento; b) Área do quarto que deve possuir uma área útil superior a 6 m² e seja dotado de iluminação e ventilação natural através de janela, porta envidraçada ou varanda envidraçada em contacto direto com o exterior; c) Qualidade do quarto. 3 - A renovação de contratos de arrendamento tem como valor limite de renda mensal os definidos nos números 1 a 3, conforme aplicável. 4 - A realização de novos contratos de arrendamento em imóveis arrendados por contrato cessado há menos de 6 meses e que não tenham sido objeto de obras de beneficiação estão limitados ao valor da renda do contrato anterior, ou aos limites definidos no número 1 caso seja inferior. 5 - A realização de novos contratos de arrendamento de uma parte de habitação arrendada por contrato cessado há menos de 6 meses e que não tenha sido objeto de obras de beneficiação estão limitados ao valor da renda do contrato anterior, ou aos limites definidos no número 3 caso seja inferior.» Artigo 3.º Alteração ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 30 de maio de 2026 São alterados o artigo 2º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 30 de maio de 2026 e o artigo 4.º do Anexo III do mesmo decreto-lei, que passam a ter a seguinte redação: «Artigo 2.º […] 1 - [...]. 2 - Para efeitos do número anterior apenas se consideram os imóveis cujo valor de aquisição para habitação ou de renda mensal seja considerado acessível, ou seja, não excedendo os seguintes limites: a) No caso da renda mensal acessível, o limite geral de preço de renda por tipologia que consta da Portaria n.º 176/2019, de 6 de julho atualizado anualmente, de acordo com o coeficiente fixado para a atualização das rendas habitacionais, arredondado à unidade euro imediatamente superior. b) [...]. 3 - [...]. 4 - [...]. ANEXO III Artigo 4.º […] 1 - Nos contratos de arrendamento acessível, a renda mensal deve ser igual ou inferior ao limite máximo por tipologia que consta da Portaria n.º 176/2019, de 6 de julho atualizado anualmente, de acordo com o coeficiente fixado para a atualização das rendas habitacionais, arredondado à unidade euro imediatamente superior. 2 - [...]. 3 - [...].» Artigo 4.º Entrada em vigor A presente lei entra em vigor com a aprovação do Orçamento do Estado subsequente à sua publicação. Assembleia da República, 18 de setembro de 2026. A Deputada Andreia Galvão