PROJETO DE LEI N.º 634/XV/1.ª
ALTERA O REGIME JURÍDICO DA URBANIZAÇÃO E EDIFICAÇÃO E O REGIME JURÍDICO
DOS INSTRUMENTOS DE GESTÃO TERRITORIAL, DE MODO A SIMPLIFICAR OS
LICENCIAMENTOS, REFORÇAR OS MEIOS DE FISCALIZAÇÃO E FLEXIBILIZAR O USO DO
SOLO PARA USO HABITACIONAL
Exposição de motivos
Em Portugal, há um problema sério e generalizado de falta de habitação, especialmente
habitação a preços acessíveis.
Este problema existe sobretudo do lado da oferta e de esta reagir de forma insuficiente
à forte procura, o que é exacerbado pelos custos de contexto.
A pressão da procura tem aumentado, devido ao incremento do turismo e dos fluxos
migratórios e devido à tendência para um maior número de agregados domésticos mais
pequenos.
Na última década, construíram-se apenas 110 mil edifícios, quando nas décadas
anteriores produziram-se mais de 500 mil edifícios.
A baixa oferta de casas no mercado deve -se a esta quebra de construção nova, mas
também a que muitos fogos não são colocados no mercado devido a várias questões,
onde se identifica como principal, a enorme rigidez, lentidão e imprevisibilidade nos
processos de licenciamento.
Por outro lado, as vagas sucessivas de medidas deste Governo (incluindo as muito
recentes, como a limitação dos aumentos d e rendas) só têm destruído a confiança no
mercado causando a retração na oferta.
Identificamos ainda que há uma enorme falta de atualização e flexibilidade dos
instrumentos de gestão territorial, o que tem impedido ou constrangido a atualização
de solo urbano ou urbanizável disponível, reduzindo a capacidade para construir novos
fogos.
Este Governo do Partido Socialista falhou e continua a falhar, na incompreensão do
problema e numa gritante incapacidade de execução, prometendo milhares de casas e
milhares de milhões de investimento.
Falharam redondamente nos anunciados Programa de Arrendamento Acessível, Chave
na Mão e Habitação Vitalícia, no Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado, que
consumiu vários milhões de euros em 7 anos e não produziu novas casas e num atraso
muito preocupante do PRR, onde, atualmente, só estão executados e pagos 3% (90M€)
dos 2,7 mil milhões da componente habitação.
A completa falta de rumo, inconstância e instabilidade deste Governo, que anda em
navegação à vista, com medidas de curto prazo sem cuidar dos efeitos no médio e longo
prazo, demonstra a incapacidade política e agrava e stes problemas prejudicando
fortemente a atração de investimento que, sendo de longo prazo, carece de estabilidade
e confiança.
Pelo exposto, o Partido Social Democrata, preocupado com a dignidade da habitação
para todas as pessoas e famílias e com a coe são social e territorial, apresenta um
conjunto de medidas que têm como principais objetivos:
i) resolver de forma estrutural a falta de oferta de habitação, quer em quantidade
quer em qualidade;
ii) remover os obstáculos ao aumento e melhoria da oferta – seja de construção e
reabilitação, seja por colocação no mercado dos muitos imóveis devolutos ou
subutilizados;
iii) dirigir o parque habitacional público para as situações específicas de famílias
com maiores carências habitacionais e baixos rendimentos, reforçando os
mecanismos de fiscalização para não permitir injustiças
iv) regular o mercado de forma a proporcionar às pessoas, em especial aos jovens,
o acesso a habitação e a possibilidade de comprar ou arrendar sua casa;
v) continuar a promover a vinda de estrangeiros, que tem efeitos muito positivos
no emprego, rendimentos e atratividade do nosso país.
Este conjunto de medidas do PSD organizou-se em três pilares:
A. Regime para aceleração e aumento da oferta de habitação disponível e acessível
(privada e pública) - 28 medidas;
B. Apoios Transitórios à Procura - 14 medidas;
C. Estímulo a Soluções Inovadoras - 8 medidas.
Após a publicação destas medidas e da discussão com os mais variados agentes do setor,
e aproveitando os contributos e aperfeiçoamentos , entretanto, recebidos o Grupo
Parlamentar do Partido Social apresenta um conjunto de várias iniciativas legislativas e
políticas na Assembleia da República que dão corpo a um “Novo Caminho para a
Habitação”.
Posteriormente à apresentação pelo PSD das suas propostas, o Governo do Partido
Socialista anunciou um conjunto de medidas que, contendo algumas cujo mérito se
reconhece (várias seguindo propostas prévias do PSD), se caracteriza por um erro
fundamental de compreensão dos problemas e soluções necessárias para o mercado de
habitação, pela insistência em fórmulas burocráticas de intervenção administrativa que
a prática já mostrou não funcionarem, e pela aposta em mensagens perversas de
violação da propriedade privada e da iniciativa económica privada e de repulsão do
investimento nacional e estrangeiro (e.g. arrendamentos forçados, alojamento local,
congelamentos de rendas).
Assim, o País dispõe hoje de dois caminhos que são alternativas claras no modo de
entender e solucionar a crise de habitação que se gerou nos anos mais recentes.
Um dos aspetos fundamentais do choque de oferta consiste nas barreiras burocráticas.
O primeiro dos desafios consiste, portanto , na redução da burocracia, na simplificação
e agilização dos procedimentos quer de gestão urbanística quer de licenciamen to ou
autorização das operações, mas também na flexibilização de restrições construtivas e
exigências regulamentares que se mostram manifestamente desatualizadas ou
desadequadas à atual ponderação de direitos e interesses públicos.
Revela-se, assim, nece ssário, entre outros aspetos, responder à Rigidez, Lentidão e
Imprevisibilidade nos processos de Licenciamento, que impede uma resposta célere à
pressão da procura.
É fundamental simplificar, agilizar e flexibilizar para promover a oferta e realizar o direito
fundamental à habitação com o limite de preservar o essencial das funções e
responsabilidades reguladora e fiscalizadora públicas, e as exigências essenciais de
salubridade, segurança e eficiência das edificações e sustentabilidade dos territórios.
Assim e por forma a concretizar os objetivos acima elencados, revela -se necessário
revisitar algumas das regras relativas aos procedimentos de licenciamento, por forma a
simplificá-las, reforçando, em contrapartida, os meios de fiscalização. Por outro lado ,
mostra-se necessário flexibilizar o uso do solo pelos municípios para uso habitacional,
nomeadamente, por forma a compatibilizar com a Estratégia Local de Habitação.
Pelo exposto e nos termos constitucionais e regimentais aplicáveis os(as) Deputados(as)
do PSD, abaixo-assinados, apresentam o seguinte projeto de lei:
Artigo 1.º
Objeto
A presente Lei procede:
a) À décima sexta alteração do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação,
aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual;
b) À quarta alteração do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial,
aprovado pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, na sua redação atual;
c) À terceira alteração à Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de
Ordenamento do Território e do Urbanismo, aprovada pela Lei n.º 31/2014, de
30 de maio, na sua redação atual.
Artigo 2.º
Alteração do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação
Os artigos 4.º, 7.º, 44.º, 64.º, 76.º e 111.º do Regime Jurídico da Urbanização e da
Edificação, aprovado pelo Decreto -Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, passam a ter a
seguinte redação:
«Artigo 4.º
[…]
1- […]
2- […]
3- […]
4- […]
a) […]
b) As obras de urbanização e os trabalhos de remodelação de terrenos em área
abrangida por planos de pormenor com efeitos registais, operação de
loteamento ou por unidades de execução;
c) As obras de construção, de alteração ou de ampliação em área abrangida por
operação de loteamento, plano de pormenor ou por unidades de execução;
d) […]
e) […]
f) […]
g) […]
h) […]
i) […]
5- […]
6- […]
Artigo 7.º
[…]
1 — […]
a) […]
b) […]
c) […]
d) […]
e) […]
f) […]
g) As operações urbanísticas promovidas por empresas públicas ou de capital
maioritariamente público, por Cooperativas de Construção e Habitação (CCH) ou
por entidades privadas que tenham como objeto o desenvolvimento de operações
urbanísticas que disponham de pelo menos 50% de fogos ou de área de construção
destinada a construção de habitação acessível.
2- […]
3- […]
4- […]
5- […]
6- […]
7- […]
8- […]
9- […]
Artigo 44.º
[…]
1- […]
2- […]
3- […]
4- […]
5- […]
6- As áreas de cedência previstas no n.º 1 poderão ser destinadas à edificação de
edifícios habitacionais compostos pelas tipologias de habitação, previstas na
Estratégia Local de Habitação nos termos do Decreto -Lei n.º 37/2018, de 4 de
junho.
7- As compensações previstas nos n.ºs 4 e 5 podem ser pagas através da cedência de
imóveis para fins de habitação acessível, nos termos do n.º 2 do artigo 24.º da Lei
n.º 31/2014, de 30 de maio.
8- No caso previsto no número anterior, a cedência produz efeitos depois da
aprovação pela assembleia municipal competente do relatório de avaliação que
ateste a referida operação.
Artigo 64.º
[...]
1. [...]
2. [...]
3. [...]
4. [...]
5. Decorrido o prazo previsto no número anterior sem que tenha sido emitido ou
expressamente rejeitado o alvará de autorização de utilização, o comprovativo do
requerimento da mesma nos termos do artigo 63.º constitui título bastante para a
utilização ou para a realização dos contratos e atos registrais relativos ao imóvel.
Artigo 76.º
[…]
1- […]
2- […]
3- […]
4- […]
5- […]
6- [...]
7- Decorrido o prazo previsto no número 4 sem que tenha sido emitido ou
expressamente rejeitado o respectivo alvará de licença de construção, pode ser
iniciada a operação urbanística.
Artigo 111.º
[…]
Decorridos os prazos fixados para a prática de qualquer ato especialmente regulado
no presente diploma sem que o mesmo se mostre praticado, observa-se o seguinte:
a) Tratando-se de ato que deva ser praticado pela Câmara Municipal no âmbito do
procedimento de licenciamento, mesmo que dependa de pareceres de terceiros, o
interessado pode recorrer ao processo regulado no artigo 112.º ou requerer a
emissão de licença.
b) Caso a Câmara Municipal não emita a licença referida no número anterior, no
prazo de 60 dias a contar do respetivo requerimento, considera -se o pedido
tacitamente deferido.
c) Para efeitos d a alínea anterior, no silêncio da Câmara Municipal, o interessado
pode iniciar a obra de construção.»
Artigo 3.º
Alteração à Lei n.º 31/2014, de 30 de maio
Os artigos 22.º, 65.º e 66.º º da Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de
Ordenamento do Território e do Urbanismo, passam a ter a seguinte redação:
«Artigo 22.º
[…]
1- […]
2- […]
3- [...]
4- […]
5- […]
6- Excecionam-se do disposto no número anterior os casos em que o uso se destine
a habitação acessível.
7- Nas situações descritas nas alíneas anteriores, presume -se a compatibilidade do
uso habitacional, adotando -se as normas do plano relativas às parcelas
confinantes, desde que disponham de infraestruturas capacitadas para acolher a
intensidade de construção adicional.
Artigo 65.º
[…]
a) […].
b) Disponibilização de terrenos e edifícios ao município para a implementação,
instalação ou renovação de infraestruturas, equipamentos, habitação pública ou de
custos controlados, espaços verdes e outros espaços de utilização coletiva, bem
como para compensação de particulares nas situações em que tal se revele
necessário.
c) […].
Artigo 66.º
[…]
a) […].
b) […].
c) Contribuição com áreas para a implementação, instalação e renovação de
infraestruturas, equipamentos, habitação pública ou de custos controlados,
espaços verdes e outros espaços de utilização coletiva.»
Artigo 4.º
Alteração do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial
Os artigos 72.º, 123.º e 176.º do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial,
aprovado pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, passam a ter a seguinte redação:
«Artigo 72.º
[…]
1- […]
2- A reclassificação prevista no número anterior pode ser ainda fundamentada por
força da implementação da Estratégia Local de Habitação, devendo constar na
mesma, ou em adenda à mesma, as razões do ponto de vista económico e
urbanístico pelas quais não existam alternativas viáveis para a construção de
habitação acessível em solo urbano.
3- [anterior n.º 2]
4- Salvo nos casos previstos no n.º 2 supra a demonstração da sustentabilidade
económica e financeira da transformação do solo deve integrar os seguintes
elementos:
a) [anterior alínea a) do n.º 3]
b) [anterior alínea b) do n.º 3]
c) [anterior alínea c) do n.º 3]
5- A demonstração da sustentabilidade económico -financeira da transformação do
solo no âmbito da Estratégia Local de Habitação limita -se à demonstração da
viabilidade económico -financeira e urbanística, justificativas da ausência de
alternativas em solo urbano.
6- A reclassificação do solo processa -se através dos procedimentos de elaboração,
de revisão ou de alteração de planos de pormenor com efeitos registais,
acompanhado do contrato previsto no n.º 3, e nos termos previstos no decreto
regulamentar que estab elece os critérios uniformes de classificação e
reclassificação do solo.
7- [anterior n.º 5]
8- A reclassificação do solo que se destine exclusivamente à execução de
infraestruturas e de equipamentos de utilização coletiva obedece aos critérios
previstos nos n.ºs 1 e 4 e processa-se através de procedimentos de elaboração, de
revisão ou de alteração de planos territoriais, nos quais é fixado o respetivo prazo
de execução.
9- A reclassificação do solo, na contiguidade de solo urbano, que se destine à
instalação de atividades de natureza industrial, de armazenagem ou logística e aos
respetivos serviços de apoio pode ser realizada através da elaboração, revisão ou
alteração de plano territorial, de acordo com os critérios estabelecidos nos n.ºs 1
a 4, sendo o respetiv o prazo de execução definido no plano territorial objeto de
elaboração, alteração ou revisão.
10- [anterior n.º 8]
11- A alteração, por adaptação, do plano diretor municipal ou do plano diretor
intermunicipal só deve ser realizada findo o prazo previsto no n.º 7 e desde que
executadas as operações urbanísticas previstas no plano, seguindo o procedimento
referido no artigo 121.º.
12- A reclassificação do solo, na contiguidade de solo urbano, que se destine ao
cumprimento da Estratégia Local de Habitação, pode ser reali zada através do
procedimento previsto no artigo 123.º, sujeita à delimitação de uma unidade de
execução e à garantia da provisão de infraestruturas e de serviços associados,
mediante contratualização dos encargos urbanísticos e inscrição no programa de
execução, nos planos de atividades e nos orçamentos municipais.
13- [anterior n.º 10]
14- [anterior n.º 11]
Artigo 123.º
[…]
1- […]
a) […]
b) Redefinição do solo, para usos habitacionais, com a possibilidade de adaptação
de índices urbanísticos, através da implementação de uma unidade de execução,
desde que enquadrados e justificados na Estratégia Local de Habitação, prevista
no Decreto-Lei n.º 37/2018, de 4 de junho.
2- […]
3- […]
4- […]
5- […]
6- […]
7- […]
Artigo 176.º
[…]
1- […]
2- As operações urbanísticas que disponham de mais de 20% dos fogos ou da área
de construção destinada a habitação acessível e que se desenvolvam em sede de
unidades de execução podem beneficiar de uma majoração de 15% de área de
construção, podendo dispor de um maior número de pisos que os previstos no
plano territorial em vigor se for a única alternativa viável.
3- [anterior n.º 2]
a) […]
b) […]
c) […]
d) […]
e) […]
f) […]
g) […]»
Artigo 5.º
Preservação das Responsabilidades públicas
As alterações e simplificação procedimental previstas na presente lei não prejudicam
nem diminuem a responsabilidade das entidades públicas com poderes de controlo
prévio e sucessivo, incluindo nos casos de aplicação de comunicação prévia,
deferimento tácito e substituição de alvará.
Artigo 6.º
Revisão do RGEU e da legislação conexa
No prazo de 240 dias a contar da entrada em vigor da presente lei, o governo aprova a
revisão das normas aplicáveis às edificações urbanas, de modo que o objeto do Decreto-
Lei n.º 38382/51, de 7 de agosto, que aprova o Regulamento Geral das Edificações
Urbanas (RGEU) se cinja às regras gerais sobre o enquadramento urbano e as
características-base das tipologias habitacionais e às condições gerais e espec iais que
sejam essenciais para preservação da salubridade e segurança das edificações.
Artigo 7.º
Regulamentação
1- Compete ao Governo, no prazo de 90 dias a contar da entrada em vigor da presente
lei, aprovar um decreto regulamentar que proceda à fixaçã o dos conceitos técnicos a
utilizar pelos municípios, na elaboração dos respetivos regulamentos municipais de
urbanização e edificação, assim como a portaria constante do artigo 2.º da presente lei,
que altera o número 10 do artigo 20.º do regime jurídico da urbanização e da edificação.
2- Sem prejuízo do princípio da autonomia municipal, as entidades intermunicipais
disponibilizam aos municípios, se necessário, o apoio técnico necessário para que estes,
no prazo de 180 dias contados a partir da data de entrada em vigor do diploma previsto
no número anterior, revejam, de forma harmonizada, os vários regulamentos
municipais de edificação e urbanização e dos respetivos regimes de taxas.
3- Sem prejuízo da salvaguarda da autonomia municipal, os municípios devem, através
das entidades intermunicipais, promover e garantir:
a) A interoperabilidade dos sistemas informáticos e mecanismos que os vários
municípios utilizam para tramitação procedimental urbanística e interface com
os promotores, salvaguardando a autonomia municipal;
b) A plena digitalização dos processos urbanísticos;
c) Adoção no apoio à decisão urbanística de inteligência artificial, sob
parametrização e controlo humanos, e da tecnologia do tipo BIM (“Buil ding
Information Modeling”) em código aberto.
4- O Governo disponibiliza através dos instrumentos financeiros ao seu dispor, os
montantes de investimento necessários, por entidade intermunicipal, para a
modernização tecnológica dos sistemas de controlo urb anístico de cada município,
completando o mínimo que é a integral digitalização, interface à distância e a
interoperabilidade entre os sistemas das entidades públicas intervenientes, e
avançando para adoção no apoio à decisão urbanística de inteligência ar tificial e da
tecnologia de código aberto.
Artigo 8.º
Entrada em vigor
A presente lei entra em vigor no dia seguinte à sua publicação.
Palácio de São Bento, 6 de março de 2023.
O(s) Deputado(s) do Grupo Parlamentar do PSD
Joaquim Miranda Sarmento
---
Publicação — DAR II série A — 17-24 — 06/03/2023
6 DE MARÇO DE 2023
y) Os contratos de arrendamento habitacional quando o inquilino, ou os inquilinos, tenham idade igual ou
inferior a 35 anos;
z) As aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a
habitação própria e permanente cujo valor que serviria de base à liquidação não exceda os 250 000 euros
quando o adquirente, ou adquirentes, no momento da aquisição, tenham idade igual ou inferior a 35 anos e se
trate da primeira aquisição de habitação própria e permanente do/s adquirente/s.
2 – […]
3 – […]
4 – […]
5 – […]
6 – […]
7 – […]
8 – […]».
Artigo 18.º
Entrada em vigor
1 – Sem prejuízo do disposto no número seguinte, a presente lei entra em vigor no dia seguinte ao da sua
publicação.
2 – Produzem efeitos a partir de 1 de janeiro de 2024, na redação introduzida pela presente lei, os artigos
9.º, 10.º, 16.º e 17.º da presente lei.
Assembleia da República, 6 de março de 2023
Os Deputados do PSD: Alexandre Poço — Joaquim Miranda Sarmento.
———
PROJETO DE LEI N.º 634/XV/1.ª
ALTERA O REGIME JURÍDICO DA URBANIZAÇÃO E EDIFICAÇÃO E O REGIME JURÍDICO DOS
INSTRUMENTOS DE GESTÃO TERRITORIAL, DE MODO A SIMPLIFICAR OS LICENCIAMENTOS,
REFORÇAR OS MEIOS DE FISCALIZAÇÃO E FLEXIBILIZAR O USO DO SOLO PARA USO
HABITACIONAL
Exposição de motivos
Em Portugal, há um problema sério e generalizado de falta de habitação, especialmente habitação a preços
acessíveis.
Este problema existe sobretudo do lado da oferta e de esta reagir de forma insuficiente à forte procura, o que
é exacerbado pelos custos de contexto.
A pressão da procura tem aumentado, devido ao incremento do turismo e dos fluxos migratórios e devido à
tendência para um maior número de agregados domésticos mais pequenos.
Na última década, construíram-se apenas 110 mil edifícios, quando nas décadas anteriores produziram-se
mais de 500 mil edifícios.
A baixa oferta de casas no mercado deve-se a esta quebra de construção nova, mas também a que muitos
fogos não são colocados no mercado devido a várias questões, onde se identifica como principal, a enorme
rigidez, lentidão e imprevisibilidade nos processos de licenciamento.
Por outro lado, as vagas sucessivas de medidas deste Governo (incluindo as muito recentes, como a